22单，382亿！2020年那些被REITs的商业物业！
据领带金融学院统计，2020年全年国内市场累计发行类REITs合计22单，发行金额合计382.66亿元，项目详情及底层物业资产初步情况如下：
2020年是基础设施公募REITs启航的第一年，各地纷纷上报优质项目，也为明年项目的落地打下了基础，而类REITs项目的不断发行也给了公募市场充分的信心。
期待2021年，公募早日落地，大家喜笑颜开。
延伸阅读：那些进入开放期的REITs梳理
ABS项目目前设置开放期的，大多是地产类项目，主要是CMBS及类REITs，由于大部分采用3+3的期限设计，从2014年首单REITs中信启航开始，经统计，截止目前，到期产品部分信息如下：
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国内首单类REITs中信启航已被原始权益人中信证券回购
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苏宁云创二期完成续发，承接产品为华泰佳越-苏宁云新一期资产支持专项计划
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苏宁云创一期完成续发，承接产品为深创投中金-苏宁云创资产支持专项计划
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海航浦发大厦完成市场化退出，由凯德集团在2019年1月收购
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天虹商场一期完成续发，承接产品为招商创融-天虹（二期）资产支持专项计划
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光控安石大融城完成续发，承接产品为光证资管-光控安石商业地产第2期观音桥大融城资产支持专项计划
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金茂凯晨（1期）完成续发，承接产品为中金-金茂凯晨2019年资产支持专项计划
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金虹桥完成续发，承接产品为中金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划
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平安苏宁广场完成续发，承接产品为中信金石-成都苏宁广场资产支持专项计划
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金融街(一期)完成续发，承接产品为金融街中心资产支持专项计划
（1）REITs的退出方式
首先，原始权益人有优先回购权，假设不回购，那退出方式见上图，主要有三种选择：
第一层：如果公募REITs出来，如果产品合适，可以通过公募REITs退出，公开发行募集资金，然后退出，这是最上层退出；
第二层：如果公募没有推出呢？那在私募基金的这个层面上，我再续发一个类REITs、CMBS或银行经营性物业贷的方式退出，续发REITs；
第三层：就是市场化的处置，处置底层资产， 或交易SPV所持有的项目公司股权和债权。
（2）“3+3+N”型结构的利弊
那我们延伸另一个问题，CMBS及假出表的类REITs等债券产品，投资人是相对集中好，还是分散一些好？
之前已发行的产品中，“3+3+N”的结构较多，但这对原始权益人而言有回购的压力在，虽然资产是好资产，但如果回购的资金续不上，一样会违约。
如果一旦发生这种情况，若投资人集中，比如就是合作银行一家，那还相对好办一些。光脚的不怕穿鞋的，我违约，银行就多一笔几十亿的坏账出来，他也不好受，大不了大家坐下来好好商量，加点BP你再续我三年，日子接着过；或者转到表内，批一笔物业贷也行。
那如果投资人比较分散，比如10-20家，那到时候可就不好说了，表面上大家都表示支持，会不会到时候产生羊群效应呢，一个比一个跑的快。毕竟，债券投资，更像露水夫妻，投资人天南海北，交情不够，感情不深。
因此，市面上“3+3+N”的CMBS/类REITs产品，大多是高主体评级的机构发的，因为他有这个实力能抗住流动性压力。
文/ 领带金融
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