01爲投資者優化資産配置提供有效工具

公募REITs試點要求基礎設施資産運營模式相對成熟穩定，現金分紅做到“應分盡分”，充分體現了其“股+債”的産品特性，将成爲國内股票、債券、現金之外的另一大類資産配置品種。因此，公募REITs不僅可以爲養老金、社保基金、企業年金、保險公司及銀行理财等長期機構投資者改善投資組合提供全新資産配置工具，也可以滿足公衆投資者特别是以獲取分紅、抗通脹爲目标的個人投資者的投資需求。

首先，公募REITs底層資産與其他金融資産之間的關聯性較低，有助于投資者實現投資組合的多元化和分散化，從而降低或分散投資風險。有理由相信，公募REITs可以在改善投資組合的風險收益方面發揮重要作用。

其次，公募REITs持有底層資産完整的所有權或經營權，投資者除了可以獲得現金分紅收益外，還可能獲得底層資産的增值收益。試點要求項目公司預計未來3年淨現金流分派率原則上不低于4%，将不低于合并後基金年度可供分配金額的90%進行分配。考慮到我國基礎設施行業通常運營成熟且具有一定壟斷性，再配合基金分紅的免稅政策。對比目前10年期國債年化收益率3.16%、貨币基金2.3%的平均年化收益率以及近10年上證指數約2.2%的稅前股息率，公募REITs的現金分派率具備一定的優勢。

第一，資産類型和現金分派率。公募REITs底層資産可大緻分爲完全所有權和特許經營權兩大類。根據規定，基礎設施和公共事業特許經營期限最長不超過30年。随着經營權期限向到期日靠攏，會對底層項目估值造成持續的負面影響，因此該類資産預期現金分派率會相對較高，以抵消資産逐年遞減的剩餘價值缺口。

第二，基礎資産行業政策影響程度。目前，基礎設施REITs試點範圍包括了新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區等七大領域，細分行業衆多，未來收益很大程度将取決于行業政策的影響。

第三，基礎資産自身的成長和增值空間。從成熟市場經驗來看，公募REITs資産的增值依賴于管理人的運營管理能力和資産本身的規模擴張。相較于收費公路、水電氣熱及污水垃圾處理等傳統基礎設施資産，數據中心、物流倉儲、産業園區等資産爲代表的細分行業處在轉型或者擴張階段，租金、物業費、企業服務、增值服務等收入來源更多元化，同時還可以通過提高服務價格或者降低運營成本、擴張規模來實現資産的增值。

第四，運營管理機構的運營管理能力和激勵約束機制。在全球實踐中，REITs主要采用外部管理和内部管理兩種模式。我國公募REITs借鑒了新加坡和香港市場，允許引入專業的第三方管理公司（通常爲原始權益人或其重要關聯人）對底層資産進行運營管理。第三方管理公司的運營管理能力水平主要取決于其自身、所屬集團或主要關聯人的相關資質、過往經驗、背景。

第五，項目公司治理結構。公募基金除按照相關法規要求制定完備的基金治理結構外，作爲項目公司的實際控制人，在項目公司的治理結構中居于主導地位。在受讓項目公司股權後，公募基金管理人需要通過修訂公司章程，重構股東、董事會、監事會、高級管理人員的職責範圍，實現對項目公司運營管理的實際控制。作爲受托人，公募基金管理人能否本着持有人利益優先的基本原則，完善公司治理、公平交易、合規風控等各項管理，切實履行好受托職責，杜絕與原始權益人等各方發生利益輸送等行爲，直接關系到公募REITs份額的長期價值。投資人應該優選那些聲譽卓著且具備較強專業能力的基金管理人發行的公募REITs。

第六，公募REITs份額交易的流動性安排。爲提高公募REITs的投資吸引力，公募REITs可以采用競價、大宗、報價、詢價、指定對手方和協議交易等多種交易方式。此外，公募REITs上市期間，基金管理人須選定至少1家做市商提供流動性服務。通常有大型券商股東背景的公募REITs基金管理人，更有實力通過股東或引入其他機構提供流動性服務，活躍市場報價和交易，确保公募REITs份額的流動性，有助于提高公募REITs份額交易價值。

長期來看，公募REITs産品估值是對底層資産價值的客觀反映。但在試點初期，由于受到國家稅收政策尚未明确、投資者對公募REITs熟悉程度偏低、金融機構的監管政策尚待明确等多重因素影響，首批公募REITs的網下詢價參與機構數量可能有限，甚至導緻底層資産被低估的情況出現。不過，從首批公募REITs試點的項目名單來看，均爲優質成熟的基礎設施标的，且具備較好的收益回報。因此，建議投資者結合自身的投資目标，從資産類型及現金分派率、所屬行業政策、資産成長潛力、運營管理激勵機制、項目公司治理、份額交易流動性安排等多方面進行甄别和選擇，積極發掘和把握公募REITs的投資機會。