近日，全国首家投入运营的住房租赁“人行版REITs“项目——“济南泉世界公寓”项目在济南正式启动，标志着山东省在落实金融支持政策、加快发展保障性租赁住房方面，迈出坚实步伐。
济南泉世界公寓是由建信住房服务公司山东公司利用社会资本改建闲置房产的保障性租赁住房项目，于2020年12月在北京金融产权交易所挂牌。项目位于济南高新片区和新东站片区交汇处，交通便利，周边教育、医疗、娱乐设施配备齐全。项目体量共86间，其中长租部分计划48间（占比56%），短租部分计划38间（占比44%），预计稳定后出租率将达到95%。作为人口净流入大城市，济南是山东省保障性租赁住房建设的重点之一。去年11月，山东省正式印发的《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，多措并举加快推进保障性租赁住房建设，在土地、财税、金融等方面细化各项支持政策。山东省住房和城乡建设厅住房保障处副处长杨焕理介绍，根据《实施意见》，我省明确要鼓励银行业金融机构创新金融产品，优化信贷流程，提高审核效率，加大信贷支持力度，积极推动保障性租赁住房基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点。为此，山东省住房城乡建设厅积极与人民银行、银监局，建设银行、招商银行、工商银行、国开行等多家金融机构和企业进行对接，召开座谈会，积极探索住房租赁项目建设的金融支持政策，明确了政府“搭台”、银行服务、企业“唱戏”，共同打造新市民、青年人满意住房项目的新模式。基础设施REITs能够广泛筹集社会资本金，降低金融债务风险，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。“建信住房服务公司山东公司通过reits模式发展‘住房租赁+’特色业态，能有效地盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道，为住房租赁企业拓宽融资渠道、推动可持续发展，发挥示范引领作用。”杨焕理表示。拓展阅读
“人行版REITs“全称北金所住房租赁企业股权交易，是北金所在人民银行指导下，参照国际主流 REITs 模式推出的金融创新项目，是指以公司形式设立，由出资人出资并持有相应股权，以租赁类房地产为投资对象，以专业化、机构化形式从事房地产租赁业务，并将运营取得的收益分配至投资人的法人组织。依据北金所2020年1月7日发布的《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引（试行）》、《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务信息披露规程（试行）》、《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务信息记载规程（试行）》、《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务转让交易规程（试行）》等四项住房租赁企业股权交易服务配套制度，人行版REITs的主要产品特征如下：产品采用公司制架构，项目公司作为REITs主体，公司股权作为REITs份额挂牌交易。公司制架构是美国市场的主流架构，具有比较成熟的海外运行实践，交易结构也比较清晰。不涉及结构化分层，公司股权即为REITs份额。因产品为股权型产品，也无需评级。下图显示了一个典型的人行版REITs产品的交易结构。
底层物业资产类型目前仅限于住房租赁类资产，未来可拓宽至更多类型长租类不动产，包括租赁用地、租赁住房、商业物业、基础设施等。项目公司可通过发行债券、银行贷款、信托贷款等方式进行融资，但资产负债率不得超过80%。项目公司收入80%以上须来自于租赁类房地产项目持续运营的租金收入。项目公司强制分红，公司取得的全部收益90%以上须定期向股东分配。与此前推出的交易所公募REITs相比，人行版REITs在组织形式、交易场所、基础资产类型等各方面都均有一定区别。总体来说，人行版REITs在基础资产、发行流程等方面的要求均更为宽松、简便。
人行版REITs在制度规范、权益属性、交易架构等多个方面实现了创新和突破，是我国REITs制度的有益探索。通过严格的信息披露制度和强制的利润分红安排，吸引社会资金参与住房租赁企业股权份额投资，也有助于支持住房租赁企业发展，培育专业化、机构化的市场主体，更好的支持“房住不炒”政策。
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