2022年，房地產正處於大調整、大清算、大分化的深度洗牌。 
 

此刻，有人爆雷，有人逃離地產，有人躺平，也有人在積極應對，當然，也有人“逆勢進取”。

 

怎麼認識當下房地產的“困局”與“出路”？

在最近一次《聊一波》欄目中《財經》雜誌總編輯王波明對話黃奇帆，僅半小時，就聊透了中國地產40年以及未來10年新格局，很多觀點犀利、直接、七寸。

比如，現在的房企困境既不是政府調控過頭造成，也不是房產商自作孽造成，黃奇帆更多認為是中國房地產行業自身也到了十大拐點新階段。比如不要擔心這一次地產陣痛會怎麼樣，這個陣痛恰恰是中國房地產發展到這一步“必然的拐點”。比如行業都在談論房地產的“頂”，但黃奇帆強調，房地產2017年銷售面積17億平米，2021年16.5億平米，所以17億平米早在2017年就打住了，後三年基本沒有再漲。比如重組問題開發商，是中國地產“軟著陸”一個重要殺手鐧。

房企困境如何破？後市如何？房地產未來在哪裡？看看黃奇帆怎麼說？

part1：房地產為何能40年爆發？

黃奇帆：改革開放來，中國房地產，為何能40年“轟轟烈烈”地發展？

這取決於1980年前後中國房地產城市化需求的極度饑渴。整體講，八十年代中國城市化改革，制度化的鬆動和市場需求極度的饑渴疊加在一起，就形成了中國房地產爆炸性的發展。

首先，1980年中國1.8億城市居民的人均住房面積是多少？5平方米。三口之家就15平方米，又吃又住又睡又是廁所間。2020年是50平米。5平方米和現在人均50平方米對比，就能看到那個時候住房需求極度的饑餓狀態。

其次，1980年改革開放一開始，就釋放了城市化的機制。其中一個是可以落戶的制度；一個是可以離土離鄉的制度；一個是土地承包釋放農村勞動力的制度；第四是城市有了土地批租有了房產商。第五，老百姓有了自己擁有產權的家庭居住的房子，之後按揭貸款也出來了。這六條改革一合成，就變成了巨大推動力。

其三，政府成立了像上海浦東這樣的投融資平臺，接著國家又開設開發區，每個開發區就是一個經濟發展的增長極，這都是城市化運動的推動力。

 

有了這八個機制，各項政策一鬆動，就把前面餓得扁扁的肚子一下子就撐開了。

這一爆發是什麼概念呢？

• 1990年，中國1年造的房產面積是1000萬平米，
• 2017年，中國房產商建的房子是17億平方米，
• 2021年，中國房產商新建房的總量16.5億左右

所以大體上2017年17億就打住了，後面三年沒有再漲。這是波瀾壯闊的中國過去30年、40年房地產發展的情況。

part2 當下房地產處於十大拐點

黃奇帆：在眼下，中國房地產市場進入了新階段，關鍵的10個指標出現了拐點：

第一，總人口減少。即再過40年，中國人口不會再繼續上演過去“4個億變14億”，大家基本上認為14億人是人口天花板，總之人口在減少。

第二，中國的城市化率已經到了65%，但是中國的65%相當於歐美75%，再增長也就增加5、6個點。

因為現在的65%實際上是把農村裡面的青年人、中年人給抽出來了，小孩和老頭老太太都留在農村。

 

第三個，中國的老齡化在加深，去年已經到21%，預計2035年會到30%以上，老齡人越多，需要房子越少，反而死亡率在增加，會退出很多房子來。

第四個指標，到去年為止，中國房產商手中造好的一年以上沒賣掉的房子有6億平方米，我們一年房地產建設量也就17億平方米，這就是一個較大的庫存。

中國老百姓買下來的房子，用來投資，沒有住也沒有出租的，有20%。在房價上升期，就算我有兩套房子閒置我也不怕。房產商房沒賣掉會覺得沒賣掉反而划算。但是房價如果不漲了，這個庫存都是積壓，會造成新房需求大幅萎縮。

第五，整個中國城市人均住房面積2000年後達到了50平方米，全世界發達國家人均50就是天花板。第六個指標是年度房地產建設量，2000年是1億平方米，2010年10億，到了2016、2017年17億， 20年翻了四番，17億什麼概念？中國造了全世界的一半！那是因為過去30年有這個需求，擴張到了人均50平還這麼造，你想泡沫化需求都泡不出來。

第七 ，中國的土地價格和房產的價格20年翻了四番。

比如，上海最貴的地方衡山路，2000年時房子是6000多塊錢一平米。現在那邊的房子就是14萬、15萬。全國在原來基數上20年翻四番，基本如此。土地價格也是從每畝100萬變成1000萬、2000萬，也是10倍、十幾倍的漲。

 

當地價有20年翻四番的趨勢時，所有房產商都會囤地、炒地，大家都不怕庫存，都拼命融資貸款。這個做法是20年如此的溫床給寵出來的，給慣出來的。

第八個指標，危舊房改造和舊城改造，大規模的舊城改造也差不多了，沒有這個需求了；

第九個，城市的學校、醫院建設也到頭了。

 

第十個，中國的房地產商負債率都到90%的天花板了，再過10年也不會變成105%。總而言之不管是舉債，還是公共設施、基礎設施、舊城改造，還是老齡化指標，當下這些資料都表明新階段新常態要出現了。現在房地產出現了困境，有人把它歸結為是地方政府和國家的政策過頭了，太集中了，太厲害了，把它給打壓了，這是不合理的。

整個環境已經到了這一步，你還像當年饑渴狀態時期那樣去激進，那不變成神經病了嗎？

現在的困境既不是政府調控過頭造成的困難，也不是房產商自作孽造成的，因為房產商2005年、2010年，也都是高舉債、高周轉、炒地皮的行為方式。

為什麼當時不破產、這會兒房產龍頭企業集中破產呢？原因就是這種方式在擴張的時候是可以迴圈的，但現在繼續按這個邏輯來你就轉不動了。

part3 新常態下房地產5大調整黃奇帆：今後5年10年，中國房產商運行方式的新常態會出現五大調整。第一，全世界的房產商，負債率沒有超過50%的，中國到了80%、90%，這是過去地價、房價、市場需求量猛漲16倍導致的。一旦需求沒有了，他們就會進入到一個新常態，負債率從90%下降到80%、70%、50%甚至40%。第二，高價買地、大樓盤造房這種狀態會收斂，會根據市場實際需求進行結構性開發。第三，房產商發了瘋一樣的跨界，又搞商業、又搞工業、還搞製造業，覺得房產商賺了錢以後就可以隨意跨界到處搞的就停了，他們就不再胡鬧了。術業有專攻，這個方面會收斂。第四，中國房產公司獨立法人的有9萬個，整個美國的房產公司不超過500個，我們的開發商比全世界加起來還多。以後中國房產商有1萬個不得了，所以今後十幾年，房產商法人會不斷註銷，有的是倒閉，有的是自己轉行、關閉等等。第五，房產商賣房不會是以前那種造100萬賣100萬的大周轉，以後可能變成了造50萬，其中25萬是商品房賣掉，25萬是商業性的租賃房，變成商住、長租公寓銷售。

這五大變化會是今後房地產常態的經營狀態！

所以你一點不要擔心這一次的房地產陣痛會怎麼樣，這個陣痛恰恰是中國房地產發展到這一步“必然的拐點”。拐點過後是良性迴圈的開始，這個開始不僅僅是靠政府約束，而是以環境土壤為導向的。

part4 房地產拐點後，房價不會大跌

黃奇帆：這個拐點是講20年翻幾番這樣的房價地價上漲到頭了，以後十年可能也會往上漲，但是每年漲幅低於GDP增長。並沒有說五年低一半，十年又低一半，沒有這個概念。

因為房產總有折舊，如果我們有550億平方米，55年時間每年折舊2%或者1.5%，每年差不多折舊就是10億，形成一個可迴圈的狀態，這個平衡就形成了一個新常態。

這時候房產的價格就是保值的，局部地區房價也可能繼續漲。

part5 房地產是支柱產業，必須穩定!

黃奇帆：房地產是支柱產業，必須要穩住。

首先，房地產是支柱產業，它差不多要占GDP5%到10%的分量，要穩定。

第二，中國老百姓的財富60%是房產，房地產也是民生產業，也應該穩定。第三，房地產是半金融企業，裡面有大量的按揭貸款，如果崩盤對金融機構也是風險。第四，房地產是龍頭行業，關聯著大量的供應鏈上的工業企業，帶動幾十個工業的銷售產品、消費品。我們政府之所以採取五個限制措施，就是控制房地產的炒作，避免大起大落、追求穩定。

長遠來說，房產商自己的行為方式也會轉變到比較可持續的穩定狀態，對政府來說，當下對這些困難房產商我們不是簡單要去救，一旦它要崩盤，它的債務實際上進入破產重整的保全，它的資產不是房產商的，是債權人的，這個債權人包括銀行、非銀行或者老百姓集資款的債主、也包括買了按揭貸款的房子的老百姓，他也是個債權人，還有許多施工隊的施工欠款。

對這樣的資產，如果簡單讓他破產，就會造成社會震盪，而使得它軟著陸就要用重組的辦法。

重組是一切危機中重要的軟著陸的一種方法。

part6  房企會破產嗎？債務問題怎麼辦？

黃奇帆：

第一種，大型的房產商，出了問題的房產商自救，自我重組壯士斷臂，砍胳膊砍腿，保存最主要的一個肌體，只要不整體上癱瘓。

 

第二種，優勢的房產商，沒出問題的房產商，去收購、兼併、重組出問題的房產商。第三，我們國家隊、國有資本運營公司也可以拿出它的資本金，戰略性的資金，他不一定自己直接重組房產，他可以入股成為戰略投資者，入股到那些優勢房產商去收購兼併，他只要一介入，會在社會上產生巨大的影響力和信心。

第四種，地方政府也可以拿出一定的錢把過去10年5年批租給房產商的地，根據現在的市場行情打個折回購而不是沒收，因為這個地事實上已經是債權人的了，你無權去沒收它，你應該回購。

回購以後這個資金封閉運行，就用來還債，也是一種重組。

第五，房產商庫存的房屋，政府也可以回購一部分，回購的中低端的成為保障房，中高端的成為人才房。總之，五管齊下，重組。重組是軟著陸的一個重要的殺手鐧。

為了穩住局面，這五個管道進行重組的時候當然需要資金，這種資金國家可以有專項債或者專門的貸款，這種債務不放在三條紅線裡，算體外迴圈，這也是一種辦法。

總之最後的結果，使得這次拐點到來以後新的背景下，作為一個陣痛、轉軌的一個重組手段，實現房地產平穩落地，軟著陸。

在新的拐點下，其實用不著擔心，房地產也好、政府的條款方式也好，都會隨著地產新形勢進入良性迴圈狀態！