张敬伟：LPR降下来不仅仅是释放楼市活力
2022-05-28 00:00:00
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人大重阳
政策面再次释放利好消息。5月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期LPR“按兵不动”，5年期以上LPR降至4.45%。这是自今年1月20日后，5年期以上LPR再
政策面再次释放利好消息。5月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期LPR“按兵不动”，5年期以上LPR降至4.45%。这是自今年1月20日后，5年期以上LPR再次下调。众所周知，房贷利率大多参考LPR定价，因此，5年期以上LPR调降对购房者释放了一大利好。在此之前，政策面已经调低首套房贷利率下限。两项房贷利率政策接力呼应，凸显房贷政策更显普惠方向，既为刚需群体降低购房成本，也为改善性需求提供了助力。当然，也给不同城市的楼市调控提供了因城施策的政策空间。政策面出手稳楼市，是当前稳经济的重要一环，能够通过供给侧和消费端的同步刺激，激活楼市信心，为经济增长注入活力。
多周期的楼市沉浮表明，市场低潮时期，楼市是刺激经济增长的有效手段之一。但是，通过楼市刺激经济增长，虽然见效快，但副作用也很强，往往会引发过度炒作并激起楼市泡沫，形成负面传导效应，容易导致系统性金融风险，同时也会压制很多行业的发展空间。不过，市场具有周期性，也具有辩证性，在市场遭遇内外双重叠加的系统性风险之时，全市场出现了产业链循环不畅和供应链失稳，加之去年楼市严监管后呈现出来的楼市低迷，在助企纾困刺激消费的政策环境下，稳经济成为当务之急。财政、货币政策的持续发力，或者说适当放开政策投放力度，辅以多维度的工具，也是应有之义。因此，向过冷的楼市注入温度，不会带来由冷到热的极端变化，更不会偏离“房住不炒”的方向，反而契合稳经济的目标。稳楼市的效果如何，尚需后续的市场反馈。但是对于楼市的“收”与“放”，各城各地已经在多轮次的宏观调控中积累了丰富经验，对央行此前针对刚需群体的利率政策已经作出迅速反应。5月19日，易居研究院智库中心发布报告显示，广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡、常州、阜阳和西昌等国内20个城市出现了4.4%的低房贷利率。此次LPR调降，最低房贷利率可降至4.25%，接近2008年到2009年房贷利率的最低点4.2%。机构已经算过账，按照300万的住房按揭，20年期计算，等额本息将少还5.8万元，等额本金将少还4.5万元。购房成本摊薄到20年，似乎优惠幅度不够大，但是放在稳经济、稳市场主体、稳民生的大环境下，LPR调降覆盖到了刚需群体和改善性住房需求群体，对于恢复楼市信心，提振市场预期具有重要作用。
特别需要指出的是，上海疫情过后，客观上会形成一定的一线城市出走潮，但同时会带来三四线城市的回归潮。由于一线城市房价基数较高，人员流出可能导致一定的房价下调，对一线楼市的刚需群体未必是坏事。同理，三四线城市出现的回归人流，也会对当地楼市形成正向刺激，不仅有助于这些城市降库存，也能提振三四线城市的楼市信心。而且，由于新的利率政策给予各地因城施策的空间，也能让各城各地的楼市调控政策更接地气，通过供给侧和需求端的平衡，实现土地资金资源的善用，促进楼市的健康有序发展。
因此，LPR降下来，不是给楼市注入猛药刺激经济增长，而是当前稳经济系统政策的有序一环，因此不会带来新的楼市泡沫。而且，LPR是利率市场化改革的成果，逐渐替代基准利率定价，因此具有风险可控、因市调整的特点，不会带来利率市场的过度波动。如果市场反馈不如预期，未来LPR还会有下降空间。金融领域稳楼市，不可能一蹴而就，而是一个动态过程，还要兼顾其他政策稳市场的综合效果。但不得不指出，当前中国楼市涉及到政府、开发商、金融机构和购房者多方利益，且利益纽带具有时间较长的特点，因此楼市不能“硬着陆”，只能通过多周期的因市调整，让楼市沿着健康稳健的方向，朝着“房住不炒”的目标前进。所以，看楼市要有宏观视野和辩证思维，不能纠缠于短期市场的放与收。简而言之，针对市场情势变化而收放自如，才是务实辩证之举。
LPR降下来，也不仅仅是释放楼市活力，也是为了舒缓市场主体的融资压力。减税降费降成本的减法要做好，降息降准释放流动性的加法也须做足，这样才能形成当前助企纾困政策的系统闭环。更要指出的是，降LPR而不降基准利率，用市场化的利率之“锚”提振市场信心、稳固市场预期，这也兑现了央行一直以来的承诺，即货币政策不搞大水漫灌。
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