張敬偉：LPR降下來不僅僅是釋放樓市活力

2022-05-28 00:00:00 · 人大重阳

政策面再次釋放利好消息。5月20日，新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，1年期LPR“按兵不動”，5年期以上LPR降至4.45%。這是自今年1月20日後，5年期以上LPR再次下調。眾所周知，房貸利率大多參考LPR定價，因此，5年期以上LPR調降對購房者釋放了一大利好。在此之前，政策面已經調低首套房貸利率下限。兩項房貸利率政策接力呼應，凸顯房貸政策更顯普惠方向，既為剛需群體降低購房成本，也為改善性需求提供了助力。當然，也給不同城市的樓市調控提供了因城施策的政策空間。政策面出手穩樓市，是當前穩經濟的重要一環，能夠通過供給側和消費端的同步刺激，啟動樓市信心，為經濟增長注入活力。

多週期的樓市沉浮表明，市場低潮時期，樓市是刺激經濟增長的有效手段之一。但是，通過樓市刺激經濟增長，雖然見效快，但副作用也很強，往往會引發過度炒作並激起樓市泡沫，形成負面傳導效應，容易導致系統性金融風險，同時也會壓制很多行業的發展空間。不過，市場具有週期性，也具有辯證性，在市場遭遇內外雙重疊加的系統性風險之時，全市場出現了產業鏈迴圈不暢和供應鏈失穩，加之去年樓市嚴監管後呈現出來的樓市低迷，在助企紓困刺激消費的政策環境下，穩經濟成為當務之急。財政、貨幣政策的持續發力，或者說適當放開政策投放力度，輔以多維度的工具，也是應有之義。因此，向過冷的樓市注入溫度，不會帶來由冷到熱的極端變化，更不會偏離“房住不炒”的方向，反而契合穩經濟的目標。穩樓市的效果如何，尚需後續的市場回饋。但是對於樓市的“收”與“放”，各城各地已經在多輪次的宏觀調控中積累了豐富經驗，對央行此前針對剛需群體的利率政策已經作出迅速反應。5月19日，易居研究院智庫中心發佈報告顯示，廣州、深圳、天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、瀋陽、日照、濮陽、常熟、膠州、南通、宜賓、無錫、常州、阜陽和西昌等國內20個城市出現了4.4%的低房貸利率。此次LPR調降，最低房貸利率可降至4.25%，接近2008年到2009年房貸利率的最低點4.2%。機構已經算過帳，按照300萬的住房按揭，20年期計算，等額本息將少還5.8萬元，等額本金將少還4.5萬元。購房成本攤薄到20年，似乎優惠幅度不夠大，但是放在穩經濟、穩市場主體、穩民生的大環境下，LPR調降覆蓋到了剛需群體和改善性住房需求群體，對於恢復樓市信心，提振市場預期具有重要作用。

特別需要指出的是，上海疫情過後，客觀上會形成一定的一線城市出走潮，但同時會帶來三四線城市的回歸潮。由於一線城市房價基數較高，人員流出可能導致一定的房價下調，對一線樓市的剛需群體未必是壞事。同理，三四線城市出現的回歸人流，也會對當地樓市形成正向刺激，不僅有助於這些城市降庫存，也能提振三四線城市的樓市信心。而且，由於新的利率政策給予各地因城施策的空間，也能讓各城各地的樓市調控政策更接地氣，通過供給側和需求端的平衡，實現土地資金資源的善用，促進樓市的健康有序發展。

因此，LPR降下來，不是給樓市注入猛藥刺激經濟增長，而是當前穩經濟系統政策的有序一環，因此不會帶來新的樓市泡沫。而且，LPR是利率市場化改革的成果，逐漸替代基準利率定價，因此具有風險可控、因市調整的特點，不會帶來利率市場的過度波動。如果市場回饋不如預期，未來LPR還會有下降空間。金融領域穩樓市，不可能一蹴而就，而是一個動態過程，還要兼顧其他政策穩市場的綜合效果。但不得不指出，當前中國樓市涉及到政府、開發商、金融機構和購房者多方利益，且利益紐帶具有時間較長的特點，因此樓市不能“硬著陸”，只能通過多週期的因市調整，讓樓市沿著健康穩健的方向，朝著“房住不炒”的目標前進。所以，看樓市要有宏觀視野和辯證思維，不能糾纏於短期市場的放與收。簡而言之，針對市場情勢變化而收放自如，才是務實辯證之舉。

LPR降下來，也不僅僅是釋放樓市活力，也是為了舒緩市場主體的融資壓力。減稅降費降成本的減法要做好，降息降准釋放流動性的加法也須做足，這樣才能形成當前助企紓困政策的系統閉環。更要指出的是，降LPR而不降基準利率，用市場化的利率之“錨”提振市場信心、穩固市場預期，這也兌現了央行一直以來的承諾，即貨幣政策不搞大水漫灌。

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