9月19日，港交所信息显示，由万科（00002.SH）分拆的物业管理服务商万物云（02602.HK）发布全球发售公告，按照预期时间表，万物云将于9月19日至9月22日开启招股，并预期于9月29日在港交所主板挂牌。

   按照公告，此次IPO，万物云拟全球发售1.167亿股H股，其中，香港发售股份1167.14万股，国际发售股份1.05亿股；发售价将不高于每股发售股价52.7港元，并预期不会低于每股发售股份47.1港元，拟最多募资约9.01亿美元，将成为2022年以来港股市场规模最大的首次公开发行。

将成港股今年以来最大IPO

此次IPO吸引了超豪华的基石投资人阵容，包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美金。

2021年11月26日，万科首次拟分拆子公司万物云到香港联交所上市的相关议案获股东大会通过。今年3月30日，证监会正式受理万物云的境外上市申请。4月1日，万物云正式递交招股书。9月1日，港交所发布公告，万物云正式通过聆讯。

值得注意的是，当前港股市场物业板块表现欠佳，板块整体估值较前期高位回落明显。针对上市时机选择的问题，万物云CEO朱保全在今年3月份曾表示，公司的经营战略不会以捕捉资本市场窗口为主要考虑因素。上市对于企业来说，只是经营长河中的一个节点而已。相信在资本市场相对理性的时刻，更能够给优秀企业真实的定价，也能给战略投资人更好的投资机会。

推进平台化发展战略

万物云于2021年10月由万科物业更名而来，其发展历程可追溯至32年前。与其他专注住宅服务的物业管理有所不同，万物云近年来启动了平台化的发展战略，构建了Space、Tech和Grow等业务模块。

其中，Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”，归属城市空间服务、全国首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”；Tech模块则包括“万睿科技”“第五空间”等，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；Grow模块的“万物成长”是公司的孵化器，持续连接成熟企业、孵化创新企业。

从财务表现看，今年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，同比增长59.0%

招股书显示，2019年至2021年，万物云的毛利分别约为24.68亿元、33.65亿元、40.20亿元，毛利率约为17.7%、18.5%、17.0%。在头部物业管理企业中，这一数据处于中下游。

对于万物云的低毛利率运营模式，朱保全在今年3月31日举行的万科业绩推介会上表示，从已上市物企看，大概分为两个阵营：一类是毛利率在15%左右，一类是毛利率在30%左右。万物云毛利率在15%左右，从分析师报告看，15%是一个合理区间。他还表示，物业服务是民生行业，信任关系远比毛利率重要。另外，在商业领域所有的合同缔约都是以客户能接受的毛利基础之上实现的。