中國銀保監會辦公廳 住房和城鄉建設部辦公廳 中國人民銀行辦公廳關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知

銀保監辦發〔2022〕104號

各銀保監局，各省、自治區、直轄市及新疆生產建設兵團住房和城鄉建設廳（委、管委、局），中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部，各省會（首府）城市中心支行，各副省級城市中心支行，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行：

為明確商業銀行出具保函置換預售監管資金相關要求，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防範化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展，現將有關事項通知如下：

一、允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

二、保函僅可用於置換依法合規設立的預售資金監管帳戶的監管額度內資金。房地產企業要按照《關於規範商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）規定開設預售資金監管帳戶，購房人繳納的定金和首付款、商業銀行發放的按揭貸款以及其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監管帳戶。監管帳戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度後，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不得超過監管帳戶中確保專案竣工交付所需的資金額度的30%，置換後的監管資金不得低於監管帳戶中確保專案竣工交付所需的資金額度的70%。

三、監管額度內資金撥付使用時，預售資金監管帳戶開立行（以下簡稱監管帳戶行）應在3個工作日內將相關資訊通知出具保函的銀行，出函銀行要督促房地產企業向監管帳戶內補足差額資金（撥付資金×保函置換預售監管資金的比例），保函金額相應下調，確保監管帳戶內資金始終不低於專案竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業未向監管帳戶內補足差額資金，保函金額不得調整。

四、商業銀行要合理確定保函期限，確保與專案建設週期相匹配。專案竣工交付或商品房專案完成房屋所有權首次登記預售資金協議解除後，保函相應失效。

五、監管評級4級及以下或資產規模低於5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務。商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業出具保函置換預售監管資金。企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

六、商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險、專案銷售前景和剩餘貨值等，與經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。對債權債務關係複雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低於預期的專案，應審慎出具保函。對於專案主體與總承包方存在關聯關係的，要充分評估專案風險。保函額度全額計入對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度。

七、商業銀行要通過保證金、房地產企業反擔保以及其他增信措施，防範保函業務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。

八、房地產企業提供商業銀行出具的保函，向住房和城鄉建設部門請求釋放預售資金監管帳戶相應額度資金的，監管帳戶行應配合住房和城鄉建設部門做好必要的審核工作。住房和城鄉建設部門研究同意後向監管帳戶行發出撥付指令。監管帳戶行根據住房和城鄉建設部門撥付指令做好資金撥付，並等額減少帳戶管理額度。

九、在保函有效期內，如監管帳戶內剩餘資金不足以支付專案工程款，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度內支付扣除帳戶內剩餘資金後的差額部分。一旦出現墊付，出函銀行要及時向房地產企業採取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。

十、各地不得強制商業銀行出具保函，不得將出具保函與當地預售資金監管資格掛鉤。住房和城鄉建設部門、金融管理部門應為商業銀行開展保函置換預售監管資金業務提供必要支持。

十一、房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用於專案工程建設、償還專案到期債務等，不得用於購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業要按約定承擔監管帳戶內的資金補足義務，確保專案建設資金充足。

十二、各地要加強房地產企業管理，對房地產企業違規使用資金的行為進行嚴肅查處。監管帳戶行、出函銀行發現房地產企業違規使用資金，或在預售資金撥付後未及時補足差額資金，應及時報告有關部門。住房和城鄉建設部門、金融管理部門可採取聯合約談、行政處罰等措施，督促房地產企業糾正違規行為。

中國銀保監會辦公廳

住房和城鄉建設部辦公廳

中國人民銀行辦公廳

2022年11月12日

（此件發至銀保監分局、人民銀行地市中心支行和地方法人商業銀行）