香港房托基金带来的实际回报

2021-11-30 00:00:00 · 香港金融发展局 · 香港金融发展局

截至2021年10月，香港房托基金的总市值达到2,320亿港元，为2005年的四倍。在2008年10月至2021年10月期间，恒生房地产股息累计指数的升幅为750%左右，而同期的恒生指数股息累计指数则上升了185%。

香港房托基金带来的实际回报

房托基金是一项集体投资计划，通过集中投资于可产生收入的物业组合，如：购物中心、写字楼、酒店和服务公寓，为投资者提供定期收入来源

近年，房地产投资信托基金 (房托基金(REITs)) 在全球各地广受欢迎，其总市值有显著增长，并在全球超过40个司法管辖区得到广泛应用。香港作为亚洲国际金融中心，于2003年颁布《房地产投资信托基金守则》(REIT Code)，开始发展房托基金市场，并于次年成立首个信托基金。

截至2020年10月底，共有11个房托基金于香港上市并进行交易，总市值约2,320亿港元。香港是较早推出房托基金制度的市场之一，凭借其历史悠久且广受认可的法律制度、简单低税收政策、充满活力的多元市场，以及大量金融和专业服务人才，香港捉紧了振兴房托基金市场的机会。

香港政府大力推动房托基金市场的发展，承诺为符合条件的房托基金提供补贴，金额相当于支付予本地专业上市服务费用的70%，而每个房托基金的补贴上限为800万港元。香港政府于2021-2022年度的财政预算案宣布此计划，而政府于2020年施政报告中也强调香港要大力推广房托基金，这些措施及政策为市场带来正面的发展。

香港金融发展局主席李律仁资深大律师表示：“ 香港的房托基金市场仍存在未开发的潜力。我们认为，房托基金是金融服务业的原生部分。通过提供多元化的房托基金相关资产选择，这无疑是增加了香港房托市场的独特优势，吸引了大量不同风险承担能力及投资取向的广泛投资者。”

图为香港金融发展局主席李律仁资深大律师

房托基金是一项集体投资计划，通过集中投资于可产生收入的物业组合，如：购物中心、写字楼、酒店和服务公寓，为投资者提供定期收入来源。香港金融发展局行政总监区景麟博士指出：“ 截至2021年10月末，香港的房托基金必须将至少90%的税后净收入以股息形式支付给股东，股息收益率最高为9.40%。这对市场的吸引力很大。”

图为香港金融发展局行政总监区景麟博士

房托基金主要由证券及期货事务监察委员会（证监会）监管，而房托基金在香港联合交易所(HXEX)上市前，也必须获得证监会的授权。得到证监会认受的房托基金受《房地产投资信托基金守则》和香港交易所发布的相关上市规则约束。在香港证券市场上市的房托基金必须首先符合《房地产投资信托基金守则》的规定才能获得证监会的授权。

美国温斯顿律师事务所香港办公室合伙人郑杰雄律师指出，香港证监会的基本要求包括：

•该计划至少有75%的总资产值(GAV)均必须投资在能产生定期租金收入的房地产项目，除非能满足某些特殊条件，否则禁止投资空置土地。

•该计划必须将经审计的年度税后净收入的90%或以上作为股息分配给单位持有人。

•该计划须在证监会接受的时间范围内在港交所上市。

•如果该计划有指定类型的房地产类别项目，则该计划当中至少有70%的非现金资产需投资于这类房地产项目上。

•在符合条件的情况下，该计划可通过特设信托机构(SPV)持有房地产。

2004年，香港房屋委员会出售了旗下180个零售及停车场设施，成立首个在香港上市的领展房地产投资信托基金（领展房托基金）。当时，这是香港规模最大的私有化交易，也是全球规模最大的单一房托基金的首次公开发行。

香港金融发展局于2013年的研究报告指出，这些年来政府和监管机构一直致力为房托基金市场推出改革措施。2016年，香港金融发展局对领展房托基金于香港发行绿色债券一事表示欢迎，时任主席史美伦说：“ 我们很高兴看到领展在香港发行绿色债券，令人鼓舞。这是首只由香港企业发行的绿色债券，也是亚洲首只由房地产公司发行的绿色债券。” 2019年，领展成为全球首家发行绿色可转换债券的房地产公司。2020年11月，财政司司长陈茂波表示，政府决心扩大香港房托基金市场，拓宽投资者选择，并增加市场的多元化和流动性。他说：“加强发展我们的房托基金市场，能有效提升香港作为资产和财富管理中心的地位。”

图为香港金融发展局前主席、香港交易及结算所有限公司主席史美伦女士

经过2020年12月4日的公众咨询，香港证监会公布对《房地产投资信托基金守则》的修改，允许房托基金：(1)有条件地投资少数权益物业；（2）投资物业发展项目可超过投资资产价值的10%（需单位持有人批准）；（3）将房托基金的借款限额从资产总值的45%提高到50%。盛德律师事务所香港办事处表示：“《房地产投资信托基金守则》的修订将提高香港房托基金投资的灵活性。”

金发局主席李律仁资深大律师在最近公布的一份主题为《振兴香港房地产投资信托基金市场—提升流动性》的报告中表示：“ 作为一种投资工具，房托基金备受推崇，这与环球经济前景不明朗和全球持续的低利率环境息息相关。鉴于其独特的风险和回报特征，房托基金将获得更多投资者的青睐。”