二级市场的分化表现，并未影响各方投资者对我国公开募集基础设施证券投资基金（简称“基础设施公募REITs”）的青睐。当前，在政策的有力支持下，中国公募REITs市场规模正稳步扩大，保障房、新能源等资产类别不断扩容，部分首批产品“扩募”也已蓄势待发。

展望2023年，公募REITs市场又将展现出怎样的行业气象？

三季度经营持续分化

自2021年4月下旬沪深交易所正式开放基础设施REITs项目受理通道以来，截至目前，市场中共有23只REITs产品上市，总市值859亿元，回收资金带动新项目总投资额达4000多亿元，项目涵盖资产类型多样，包括收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等，有效促进了产融结合和地方经济发展。

不过，记者也注意到，较之于前期的整体大幅上涨，现阶段基础设施REITs的二级市场表现开始向理性回归。

中金公司提供的数据显示，受无风险收益率大幅上行、四季度基本面预期偏弱、短期流动性扰动因素增多、疫情散点多发等诸多因素影响，11月以来，公募REITs市场持续调整，月度总回报率为-1.46%，场内日均成交额环比下降16%（剔除11月新发项目后）。

“事实上，因前期市场情绪过热，自3月以来，REITs二级市场便出现了量价齐跌的态势，随后陷入震荡。”一位机构交易员告诉记者，“眼下，已上市项目的三季度经营情况呈现出结构分化的格局。举例来看，物流仓储类项目的累计可供分配金额完成了招书预测的2022年度可供分配金额目标的81.53%，预计本年度可供分配目标能够顺利达成；而高速类项目2022年可供分配金额的达成率仅介于61%至73%之间。”

不过，“我们依旧看好REITs市场发展前景。”中金基金副总经理李耀光表示，“虽然诸多偏空因素对REITs产品的底层资产业绩构成了扰动，可其整体经营仍呈现出了一定的韧性——表现出与权益、债券市场低相关性的特点，REITs作为突出优势稀缺资产，依旧具有较强的投资价值。此外，同类基础设施REITs产品近期涨跌互现，也从侧面体现了投资者对于单个基础设施资产价值认知的不断清晰完善。”

机构参与热情不减

记者在采访中发现，业界之所以坚定看好基础设施公募REITs的发展前景，主要受到了以下多方面利好因素的支撑。

首先，政策“护航”不容小觑。不论是《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》出台——有利于降低发行过程中的税务成本，提高市场动力；还是国家发展改革委推出REITs扩募纲领性文件，提出充分运用新购入项目机制推动基础设施REITs健康发展；抑或是国务院关于金融工作情况的报告中提出要支持基础设施和重大项目建设，用好用足政策性开发性金融工具，支持重大项目资本金尽快到位，稳步扩大REITs试点范围，促进盘活存量资产……利好政策的频现，彰显出管理层紧扣高质量发展脉搏，助力我国公募REITs市场稳步发展的坚定态度。

其次，在“资产荒”延续的大环境中，REITs产品的强制分红要求对各类机构亦极具吸引力。

“对于投资人来说，目前公募REITs产品均能如期完成分红，吸引力不言而喻。”李耀光说。

再者，扩募的开启能为REITs试点带来新发展动能。需指出，通过REITs扩募，可实现原始权益人体系内资产“融—投—管—上市”全周期的健康发展；通过REITs平台亦可实现私募基金退出、向市场化第三方收购成熟资产，扩大原始权益人的管理规模。

扩募是REITs发挥资本平台作用形成资本闭环的重要组成部分，将赋予资产上市平台持续的成长空间和经营活力。

市场纵深发展可期

展望2023年，聚焦各细分领域，REITs的发展将呈现出怎样的特征？

“多样化”是大部分业界专家给出的答案。

以交通基础设施领域为例，现阶段各项目的底层资产均为高速公路，且区位优势突出。随着优质国家级、省级高速公路REITs的陆续发行，未来铁路、机场及港口航道等优质资产亦有望取得突破。

再就能源基础设施而言，在“双碳”政策推动下，我国能源结构加速转型，考虑到新能源项目与REITs的天然适配性，未来新能源资产的REITs试点亦大有可为。

生态环保基础设施方面，该类项目所在行业抗周期性强，进入壁垒较高，在解决相关资产合规性的前提下，其具有广阔的首发及扩募空间；新型基础设施方面，在处理好新型基础设施长期稳定投资与技术快速迭代、设备设施等固定资产与数据信息等无形资产权属等重要矛盾和问题的前提下，未来新型基础设施资产将成为我国公募REITs市场中的“新亮点”。

再就各机构眼中的“香饽饽”——保障性租赁住房项目来看，管理层明确提出要解决大城市新市民群体住房困难问题，目前我国租赁住房需求旺盛，优质供给亟待补充。未来较长一段时间内，保障性租赁住房仍会是基础设施REITs试点中发行及扩募的优质资产。

除了以上试点行业，在近日召开的长三角REITs论坛上，首次明确提出要推动试点范围拓展到商业地产领域。

不久前，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时也提到，进一步发挥不动产投资信托基金（REITs）盘活房企存量资产作用；鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

中金基金认为，短期来看，商业地产REITs的推出将有助于房企盘活存量资产，降低负债率，助力防范金融系统性风险；长期来看，商业地产REITs市场的建设能提升商业管理效能，打造“轻重资产分离”的运营管理模式，引导中国商业不动产企业拓展价值边界，提升综合能力。同时，也将从供给侧为资本市场提供更为多元化的优质资产选择。（记者 杨溢仁）