这些数字讲述了一个引人注目的故事。2025 年上半年，数字基础设施基金筹集了 1340 亿美元，已经超过了 2024 年全年的 1110 亿美元。这一激增发生在私人资本筹资环境充满挑战的时期，使得数据中心行业的表现更加引人注目。
在我们最近的网络研讨会“投资数据中心：为何投资者蜂拥而至”中，我们探讨了投资者为何将创纪录的资金投入数字基础设施，以及这对未来意味着什么。

一种新的资产类别走向成熟

如今的数据中心扩张被拿来与 20 世纪 90 年代末和 21 世纪初的互联网建设热潮相提并论。但有一个关键的不同之处：需求显而易见且在不断加速。

“与以往的泡沫不同，人工智能、流媒体、游戏、物联网和云工作负载正明显地给现有容量带来压力，”我们全球房地产产品与策略主管罗汉·布尔昌达尼（Rohan Bulchandani）表示，“需求是切实存在的，并且还在不断增长。”
麦肯锡估计，到 2030 年，数据中心的资本需求将达到 6.7 万亿美元，这不仅仅是又一轮基础设施周期。它是数字经济的支柱。

这种转变在中东地区尤为明显，目前该地区17个国家拥有283个数据中心。预计到2030年，这一数字将翻一番。

DLA 法律事务所专注于中东市场的合伙人埃哈卜·埃尔·萨姆巴蒂博士指出：“与西方市场经常对既有设施进行改造不同，中东地区是从零开始建设，将可持续性理念贯穿始终。”沙特阿拉伯的公共投资基金已承诺投入 60 亿美元，打造全球最大的生态系统之一，目标是实现 1300 兆瓦的产能。这种从零开始的方式使得诸如液冷、现场太阳能发电以及人工智能驱动的能源优化等创新技术从一开始就得以应用。

电力决定投资版图

资本并非数据中心发展的制约因素，电力才是。在美国和欧洲，新的电网连接可能要等上十年之久，这重塑了投资策略。

罗汉解释道：“重点正从资本想去的地方转向能源供应充足的地方。”
这种转变促使投资流向能源丰富且成本较低的市场，比如北欧、中东以及非洲部分地区。

电力也主导着成本基础。对于超大规模和托管服务提供商而言，电力是最大的运营支出，这使得能源策略成为关键的差异化因素。

环境表现不再是一项合规任务。它已成为赢得许可证、客户和资金的关键因素。

主要的超大规模云服务提供商在选择合作伙伴时，不仅依据价格和可靠性，还看重其在可再生能源方面的承诺。许多司法管辖区的监管机构要求获得绿色认证才能批准。不符合要求的资产将面临更高的融资成本和受限的退出机会。

正如埃哈布所观察到的：“中东地区数据中心的可持续性不仅仅是合规问题。它是一条通向全球竞争力、赢得投资者信任以及实现长期生存能力的道路。”

该行业的迅速发展造成了基准评估方面的差距。与更为成熟的房地产领域不同，这里没有标准的收益率或绩效指标指数。这加速了监测和分析工具的发展。

我们构建了一个绩效平台，能够整合不同地域、货币和语言的数据，为投资者提供投资组合层面的可见性和资产层面的洞察。受到关注的指标包括：
• 电力使用效率，最佳级别比率低于 1.3
• 电力的碳强度
• 用水效率，尤其是在较温暖的地区

能源再利用和电网互动的灵活性
目前，大多数数据中心的投资都通过面向机构和高净值个人的私人基金进行。代币化可以扩大准入范围，使较小的投资者能够参与其中，同时保持专业管理的优势。

这一趋势反映了整个行业向另类投资数字化以及为基础设施资产创造新的流动性渠道的更广泛转变。

地缘政治与国内需求

数据主权规则正在推动对国内能力的需求。如今许多国家要求数据处理和存储必须留在本国境内。

这在亚洲尤为明显，在那里庞大的人口、快速的采用以及语言的多样性为本地的人工智能训练和国内基础设施建设提出了独特的要求。

观看按需网络研讨会

www.apexgroup.com