公募REITs，不動産投資新玩法？???
公募REITs，不動産投資新玩法？
來源 ：植信投資研究院 張秉文
公開募集基礎設施投資證券投資基金（以下簡稱“公募REITs）發行的腳步越來越近了，新的金融産品的推出将有利于動員社會資金支持公共産品建設。雖然主要投資基礎設施項目的公募REITs和海外成熟的、投資商業地産的REITs在商業模式上還存在差距，但仍爲不動産投資提供了一種新的思路，爲未來推出地産類公募REITs提供經驗借鑒。
近期，上交所和深交所先後發布了《公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)業務辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），明确了公募REITs發行、交易等相關規則。雖然相關基金尚未進入發行階段，但是我們通過交易所的制度細則也能夠大緻了解公募REITs的諸多特色。
一是發行和交易與傳統公募基金相比更像股票。基金份額發售類似IPO，分爲戰略配售、網下配售和公衆銷售多個步驟，和傳統的公募基金認購規則區别較大。另外基金投資項目的原始權益方及關聯方持有份額有鎖定期（最少爲36個月），類似于控股股東的股份限售。其次基金份額上市交易有漲跌停闆限制（上市首日30%，其後10%），并且類似股票還設置了大宗交易機制。
二是通過項目原始權益方及關聯方配售，綁定利益主體，保護中小投資者合法權益。《辦法》規定，基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方參與基礎設施基金份額戰略配售的比例合計不得低于本次基金份額發售數量的 20%。這一機制将原始權益人的利益和基金投資人的利益直接綁定，能夠有效避免基金運作當中可能出現的道德風險。
三是高分紅比例能充分發揮公募基金的稅收優勢。根據證監會《公開募集基礎設施基礎設施證券投資基金指引（試行）》要求，基金收益分配比例不低于合并後基金年度可供分配金額的90%。而基金分紅免收企業所得稅的優勢将得到充分發揮，必将吸引大量企業投資者關注。
公募REITs試點初期，監管對于項目的質量會有較高的要求，産品發行初期整體風險較低。對于此類低風險投資新品，預計發行初期需求将遠超供給，導緻短期市場的“稀缺”。而稀缺對可上市交易類金融産品來說就意味着上市後大概率出現估值溢價，給初始投資者創造超額收益。
公募REITs在機制設計上明确了要求“交易服務商”提供市場流動性，上市初期預計不會出現交易寡淡、流動性差等問題。一旦産品在二級市場的流動性有所保證，投資者參與的信心将更足，也就意味着更多的投資者将願意參與到基金的交易中，進一步強化基金份額的“稀缺性”。
一種可能是類似股票IPO上市的情況，初期出現連續的漲停狀況。由于初期産品受項目規模限制很難募集較大規模資金，因此衆多無法在募集初期參與的投資者将會轉向二級市場買入。持續的買入會在短期内将基金交易價格推升至較高水平，類似于新股的連續漲停。
另一種則可能是類似近期創新未來基金的情況，基金在上市交易後出現價格大幅波動的情況。創新未來基金由于投資者對未來前景預期出現分歧，疊加大量場外轉入份額快速離場，基金價格出現漲停和跌停互現的極端情況。考慮到當前基金尚未發行，細節仍不明确，公募REITs也存在一定的波動風險。
綜上所屬，公募REITs對投資者（尤其是中小投資者）而言是值得關注的投資機會。但機會與風險并存，投資者應結合自身風險偏好，充分權衡市場的不确定性，謹慎參與。
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