3月21日，上海金茂、鐵建地產相繼在上交所發佈公告，將簿記發行房地產行業並購主題公司債券，積極維護房地產市場穩定。據《金融時報》記者不完全統計，今年以來，截至目前，全部類型的房地產並購融資額達1516.2億元，其中，並購類債券融資工具為506.2億元。“並購類債券融資工具可滿足合理項目並購融資需求，化解房地產行業風險。雖然部分房企特別是民營房企遭遇流動性危機，但仍擁有優質資產或項目，對於其他企業仍存在吸引力，因此企業間專案並購可幫助房地產業化解風險，實現市場出清。”中信證券首席經濟學家明明在接受《金融時報》記者採訪時表示，現階段地產專案並購債尚處於早期試點，雖然針對出現企業項目的承債式收購，相關並購債不納入“三道紅線”指標，在一定程度上改善了融資環境，但首批並購債發行人對並購出險房企專案的態度仍較為謹慎，項目並購債務融資工具亟待擴容，未來房地產行業將保持出清至健康修復的大趨勢不會改變。

項目並購化解房地產行業風險

去年12月10日，中國銀行間市場交易商協會舉辦房企座談會，表示將優先支援註冊發行債券用於並購及專案建設，為支援優質房企發行債務融資工具兼併收購出險專案拉開序幕。  

2021年12月20日，人民銀行、銀保監會聯合發佈《關於做好重點房地產企業風險處置專案並購金融服務的通知》，提出支援優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置專案的兼併收購；同時，要求銀行業金融機構穩妥有序開展並購貸款業務，重點支援優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。隨後，部分金融機構率先作出回應，嘗試發行房地產專案並購主題債券或為房企提供並購額度。據《金融時報》記者不完全統計，年內已有興業銀行、招商銀行、浦發銀行、長城資產等金融機構計畫為房企收並購提供融資金額合計超過1400億元。今年3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議要求，關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。隨後，人民銀行、銀保監會、證監會、外匯局也作出明確表態，促進房地產業良性迴圈和健康發展。“房地產企業間的項目並購，是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段，支持房企通過兼併重組方式化解潛在風險，將切實保障消費者合法權益，同時，通過市場化、法治化的房企兼併重組可有效優化房地產市場結構，推動房地產健康發展。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對《金融時報》記者表示。

房地產企業試水並購債

最近兩個多月以來，銀行、全國性金融資產管理公司計畫發行房地產專案並購主題債券的公告密集發佈，招商蛇口、建發地產等房企也積極發行並購類債務融資工具，發行主體不斷豐富。“並購類融資暫不納入房地產貸款集中管理及‘三條紅線’指標，是銀行及房企對並購債產生熱情的一個主要動力。”東方金誠研究發展部分析師唐曉琳表示，通過並購優質專案既可以為房企帶來更高的項目收益，在一定程度上緩解房企承接專案面臨的流動性壓力，也將有助於推動行業穩妥有序風險出清。    1月21日，浦發銀行完成第一期金融債券簿記定價，其中50億元募集資金為房地產專案並購主題債券，這也是金融機構發行的首單房地產專案並購主題債券。隨後，廣發銀行、平安銀行、興業銀行相繼發佈公告，計畫發行房地產專案並購主題債券，擬募集資金分別為50億元、50億元、100億元。    3月8日和13日，東方資產、長城資產分別獲批在全國銀行間債券市場公開發行人民幣100億元金融債券，募集資金均將用於重點房地產企業優質項目的風險化解及處置等，發行主體由銀行擴展至全國性金融資產管理公司。除銀行外，國內多家房企也先後“試水”並購債。上海清算所有關資料顯示，1月26日，招商蛇口發行12.9億元中期票據，成為地產行業首筆並購類債券發行的“吃螃蟹者”；1月26日和2月21日，建發地產也在銀行間市場成功發行兩期並購中期票據，合計成功募集資金25.3億元，其中9.2億元用於並購4個標的房地產項目公司股權。3月24日和28日，上海金茂、鐵建地產將面向專業投資者公開發行房地產行業並購主題公司債券，拉開了今年地產類並購公司債的序幕。公告顯示，兩家公司擬發行規模分別不超過15億元、3億元，擬用於並購地產項目分別為11億元、2.1億元。“並購債最重要的意義在於對出險房企紓困的助力作用，目前房地產行業仍處於結構調整階段，部分融資管道窄、抗波動力弱的民營房企短期償債壓力大，出售、轉讓或兼併重組成為這類房企化解目前困難的有效方案之一。”周茂華表示，並購債使資金可以更有效率地流入出險房企，避免破產風險潛在外溢，為其逐步脫困提供可能。

並購債發行主體和規模將逐步擴大

儘管各方均在積極採取行動，但從執行情況來看，業內普遍認為，更多的市場參與者仍處於觀望階段，目前“試水”並購債的房企發行規模並不大，且主要集中於央企、國企，募資用途也多用於償還前期的並購貸款。在明明看來，當前地產項目並購債救助力度相對有限。“雖然監管層鼓勵優質房企進行重點房地產企業風險處置項目並購，但首批並購債發行人對並購出險房企專案態度較為謹慎。一方面，所募集資金僅部分用於並購資金或償還並購貸款，其餘資金多用於償還自身債務或滿足日常經營需要；另一方面，並購的項目並非為出險房企項目，而是風險較小的項目。”明明認為，但是並購行為的推進，對紓解民營房企融資困境具有很強的信號意義。光大證券首席固定收益分析師張旭也表示，這反映出了當前市場環境下金融機構對於民企持更為謹慎的態度。目前並購債落地的規模不大，且募集資金用途並非完全用於並購項目，短期內作用有限，但長期來看，“房地產市場平穩轉換”意味著出險房企的風險將逐步緩釋直至出清，在此過程中並購債、並購貸會發揮出較大作用，其規模將會上升，發行主體則有進一步豐富甚至擴充至優質民企的可能。隨著發行方的擴充，這一規模將穩步提升，助力出險房企紓困，為地產行業良性迴圈發揮出作用。“目前房企並購市場處於起步階段，隨著銀行金融機構加快完善房企並購相關服務，預計後續房企市場並購會逐步升溫。”周茂華也表示，未來會有越來越多有實力的優質民企憑藉其在融資、管理等方面優勢，加之政策支持，積極把握房地產市場並購主動權與機會，收購優質資產，優化自身資產結構，提升核心競爭力。