（一）倉儲物流基礎設施定義

倉儲物流基礎設施是指面向社會提供物品儲存服務幷收取費用的倉庫。根據國家標準化管理委員會發布的《物流術語》編制說明，“物流設施”的中文定義包括“提供物流相關功能和組織物流服務的場所，包括物流園區、物流中心、配送中心，各類運輸樞紐、場站港、倉庫等”；“倉儲”定義爲“利用倉庫及相關設施設備進行物品的入庫、儲存、出庫的活動”。倉儲物流行業屬￿國家重點支持的基礎設施補短板行業，國家發改委發布的《關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)試點工作的通知》的附件《基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點項目申報要求》中，倉儲物流基礎設施被定義爲“面向社會提供物品儲存服務幷收取費用的倉庫，包括通用倉庫以及冷庫等專業倉庫”。

（二）倉儲物流行業發展格局

我國物流地産行業呈現“一超多强”格局，普洛斯市占率接近30%位列第一，萬緯、寶灣、宇培分別位列 2-4，市占率分別爲8%、7%、6%；市場前十名市占率高達73%，集中度較高。行業內參與主體主要有以下幾種：一是傳統物流地産商，包括以頭部的普洛斯、安博爲代表的外資企業，和以寶灣、宇培等爲代表的國內物流地産商；二是傳統物流或電商平臺，如以阿裏系和京東系爲首的電商企業發力自建倉儲領域，以順豐爲首的傳統物流公司致力于實現“倉配一體化”而布局倉儲領域等；三是鹽田港、廣州港等擁有較多倉儲物流資産的國企；四是金融機構，如平安不動産、厚朴、黑石等；五是傳統房地産企業，依托拿地和土儲優勢而興建物流園區的傳統房地産企業，以萬科、綠地等爲代表，其中萬科旗下的萬緯物流的市場份額已占全國第二；六是以中儲、南儲等爲代表的專業倉儲運營方等，集倉儲基地和專綫鐵路等大宗商品物流運輸于一體。

圖1：前十大倉儲物流企業市場份額占比

數據來源：wind 

（一）物流行業“熱度”不减

物流行業是經濟發展的重要載體，2021年全國社會物流總額達到335萬億元，同比增加11.7%，總量與增速同比提高。

圖2：2016-2021年社會物流總額與增幅分析

數據來源：國家統計局

（二）倉儲物流空置率下降，預計2023年供不應求

2019-2022年倉儲物流新增供給大于需求，導致空置率的上升；未來三年預測有約700萬平方米的新增供應入市，預計2023年行業供需格局有望反轉，空置率預計將重新下行。

圖3：國內歷年倉儲物流市場供應，淨吸納量，空置率分析

數據來源：物聯雲倉數字研究院

（三）電商平臺與第三方物流共同推動行業發展

實物網購金額看，2015-2021年複合年均增長率超過20%。截至2021年，中國實物網購金額已經達到10.8萬億，約爲美國網絡零售額的2倍以上。第三方物流公司享受了電商發展的紅利期。以快遞行業爲例，電商快遞成爲我國快遞行業主力軍，2008年至2021年，快遞行業收入由408億元增長至2021年突破1萬億。

（四）高標倉的需求更加旺盛

2010年我國電商發展在初步階段，也是我國物流地産開始擴張的階段，至2019年電商與物流地産發展已較爲成熟。而高標倉能够爲適用方提供更高的倉內作業效率，因此高標倉仍具備較大的增長潜力。長期來看，隨著我國城市群一體化發展、城市經濟不斷發展，將很大程度上推動我國零售消費規模進一步提升，帶動相應城市對高標倉需求增加。

（一）倉儲物流REITs資産供給基礎較好 

倉儲物流屬￿重資産行業，發行倉儲物流REITs可以有效盤活資金。倉儲物流設施具有投資規模大、成熟物業租金收入穩定但資金回收期長等特點，無論是國企還是民企，無論是已經有比較豐富REITs發行和管理經驗、有更多高質量高標倉的外資物流地産商，還是固定資産占比較大的港口基礎設施國企，還是物流企業、電商企業、擁有倉儲類地産的傳統房地産企業等，只要其資産滿足公募REITs的發行要求，都可以通過發行公募REITs實現資産上市，盤活資金鏈、提高資金使用效率。

（二）倉儲物流REITs投資者接受程度較高

倉儲物流本身是市場化程度和成熟度較高的行業，投資者理解成本也相對較低，接受度較高。一方面，倉儲物流項目整體具有權屬清晰、現金流穩定等優點，行業增長空間也相對廣闊。另一方面，倉儲物流REITs結構清晰簡單，便于投資者理解，投資者接受度較高。

四倉儲物流REITs上市情况分析

（一）已上市2只倉儲物流REITs情况

目前已發行的23只公募REITs，倉儲物流類REITs已發行2只，倉儲物流類REITs累計發行規模76.8億，規模占比10.0%。

圖4：已發行公募REITs情况

數據來源：wind 

1.紅土鹽田港REITs屬￿高標倉和保稅倉，區位優勢明顯

紅土鹽田港REITs基礎設施項目爲原有的現代物流中心項目，擬擴募的資産爲現代物流園項目，均位于深圳鹽田保稅區，均屬￿高標倉和保稅倉，倉儲設空間利用率高、自動化水平高，且倉庫享有稅收優惠，起到降本增效效果，整體的政策優勢和區位優勢明顯。

2.中金普洛斯REITs以非保稅倉和高標倉爲主，多位于發達一二綫城市 

從當前資産來看，中金普洛斯REITs目前旗下7個物流園分別爲普洛斯北京空港物流園、普洛斯通州光機電物流園、普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯順德物流園、蘇州望亭普洛斯物流園、普洛斯澱山湖物流園，項目分別位于北京市、北京市、廣州市、廣州市、佛山市以及江蘇省蘇州市、昆山市的核心集散地，均位于發達的一二綫城市，物流園周邊交通便利，周圍工業廠房、物流倉庫群聚，産業聚集度高。從倉庫類型看，中金普洛斯REITs以非保稅倉和高標倉爲主，旗下7個物流園中普洛斯廣州保稅物流園爲保稅倉，高標倉在總倉庫面積中的占比爲94%—100%。

（二）首單民企倉儲物流REITs即將上市

12月7日，嘉實京東倉儲基礎設施REITs獲上交所正式受理。12月26日，該基金正式獲得證監會發行批文。嘉實京東REITs底層基礎設施項目包括京東旗下的三個現代化倉儲物流園項目，其中代表國內規模及自動化最高水平的現代化智能物流項目——京東“亞洲一號”也在此次申報的目標資産中。具體來看，分別爲京東重慶電子商務基地項目（中轉配送中心）一期項目、京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設項目、京東亞洲一號廊坊經開物流園項目，該筆基金有望成爲國內首單民企倉儲物流公募REITs，也是市場上首單由民營500强企業作爲原始權益人正式申報的倉儲物流類公募REITs，該筆基金的成功發行，將發揮有效示範作用，助力民營企業積極參與基礎設施REITs試點，推動實體經濟高質量發展，也標志著倉儲物流REITs邁上新的臺階。