英國房地產投資信托基金（REITs）的現狀與投資吸引力

2024-09-13 15:15:30 · 英國財富管理

不代表UDFSpace觀點

引言

近年來，房地產投資信托基金（REITs）在英國市場上逐漸成為投資者關註的焦點。它們不僅提供了穩定的收益來源，還具有稅收優惠和高流動性等多重優勢。本文將介紹REITs的基本概念、在英國市場中的特別之處、各種REITs的類型，以及為何它們對投資者具有吸引力。

什麼是REITs

房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是壹種通過購買、運營或融資能夠產生收入的房地產資產，來為投資者創造收益的投資工具。簡單來說，這是壹個不動產證券化的商品。REITs的核心特點是將投資者的資金匯集起來，用於購買或開發各種類型的房地產，並通過租金收入和資產增值為投資者提供回報。

REITs的運作方式及其優勢

在英國，公司或集團可以申請成為英國REIT，在證券市場 (主板市場或AIM) 上市，投資者可以像購買股票壹樣買賣REITs的股份。這種投資方式讓普通投資者能夠以較低的成本參與高價值的房地產投資，而無需直接購買或管理這些物業。

REITs在英國市場上的發展得益於其多方面的優勢，這使得它們成為眾多投資者的青睞對象。以下是REITs的幾個主要優勢:

高流動性

與直接購買房地產不同，REITs的股份可以在證券市場上自由交易。這種高流動性意味著投資者可以隨時進入或退出市場，而無需擔心房地產的出售困難。

多樣化投資

REITs通常會投資於多種不同類型的房地產資產，如商業辦公樓、購物中心、工業倉庫、住宅小區等。這種多樣化投資可以分散風險，即使某壹類資產表現不佳，其他資產的收益仍能保持投資組合的穩定性。

低門檻投資

直接購買房地產需要大量的資本投入，而REITs允許投資者以較低的成本參與高價值的房地產投資。這使得普通投資者也能夠分享房地產市場的收益，而無需承擔高額的前期投入。

穩定的現金流

REITs通常有強制性分配政策，要求每年將至少90%的房地產收入分配給投資者。這種分配方式使得投資者能夠定期獲得穩定的分紅，類似於享受租金收入的現金流。

稅收優惠

在英國，REITs享有特殊的稅收待遇。符合條件的REITs公司可以免除房地產租金收入和資產增值的公司稅。這壹稅收豁免提高了REITs的整體回報率。股東則需要對所收到的“房地產收入分配”（Property Income Distributions，PIDs）繳納所得稅，但如果股東通過個人儲蓄賬戶（ISA）或私人養老金計劃持有REITs股份，這些分配收入將享受免稅待遇。

總結來說，REITs為公司和投資者提供了諸多優勢。對公司而言，它們通過稅收高效的結構、獲取新投資者和資本的途徑、以及業績與凈資產值（NAV）更緊密聯系等優勢，提升了市場競爭力。對於投資者而言，REITs的稅收透明、潛在的高收益回報、以及低門檻的投資機會，使其成為壹種極具吸引力的投資選擇。同時，REITs還具備流動性高、杠桿率受控、投資組合多元化（與股票和債券的相關性較低）和強大的公司治理等優點，進壹步增強了其市場價值。

英國市場中的REITs

英國REIT的吸引力持續增長。最初，REIT僅限於公共市場，但自2007年REIT制度成立以來，隨著政策的不斷調整使得包括私募股權和機構資本在內的更廣泛投資者群體能夠建立REITs。這些變化包括：

取消2%的轉換費用；
免除間接房地產處置的稅收；
允許某些“機構投資者”持有REITs的較大股份；
擴大了上市交易所的認可範圍；
放寬了對非閉合公司要求的三年初期寬松期；
取消了對至少70%由“機構投資者”擁有的REITs的上市要求；
取消了REITs必須持有至少三處物業的要求；
取消了持有REITs股份的免稅投資者通過合夥企業間接持股的預扣稅要求。

截至2024年8月，英國共有約170家房地產投資信托基金（REITs）。這些包括公開交易的REITs（通常在倫敦證券交易所上市）以及非公開交易的機構擁有REITs。目前，有48家REITs在倫敦證券交易所上市，市值超過570億美元，投資領域涵蓋工業、辦公、住宅、零售、專業用途、酒店和住宿房地產。這些REITs在投資組合的多樣性和市場流動性方面表現出色，進壹步鞏固了英國作為全球REITs投資熱點的地位。

REITs的類型

在英國，REITs主要可以分為以下幾類：

住宅REITs：專註於擁有和管理住宅物業，如公寓、學生宿舍等。
商業REITs：投資於辦公樓、零售中心等商業地產。
工業REITs：包括倉儲設施、工廠等工業用途的物業。
特殊用途REITs：投資於醫療設施、酒店、自存倉庫、數據中心等特定用途的房地產。

為什麼REITs對投資者有吸引力

REITs為投資者提供了壹個高效的房地產投資途徑。其高流動性、稅收優惠、多樣化投資和穩定的現金流，使得REITs在各種市場環境中都能吸引投資者。尤其是在經濟不確定時期，REITs提供的穩定收益和相對較低的風險使其成為壹個受歡迎的投資選擇。

總而言之，REITs不僅為投資者提供了參與房地產市場的機會，還通過稅收優惠和流動性優勢，提高了投資的整體回報率。在英國市場中，REITs的持續創新和政策支持進壹步增強了其吸引力，是投資者在房地產領域的重要選擇。

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