數據中心淘金熱：為何精明資金紛紛押註數字基建
這些數字講述了壹個引人註目的故事。2025 年上半年，數字基礎設施基金籌集了 1340 億美元，已經超過了 2024 年全年的 1110 億美元。這壹激增發生在私人資本籌資環境充滿挑戰的時期，使得數據中心行業的表現更加引人註目。
在我們最近的網絡研討會“投資數據中心：為何投資者蜂擁而至”中，我們探討了投資者為何將創紀錄的資金投入數字基礎設施，以及這對未來意味著什麽。
壹種新的資產類別走向成熟
如今的數據中心擴張被拿來與 20 世紀 90 年代末和 21 世紀初的互聯網建設熱潮相提並論。但有壹個關鍵的不同之處：需求顯而易見且在不斷加速。
“與以往的泡沫不同，人工智能、流媒體、遊戲、物聯網和雲工作負載正明顯地給現有容量帶來壓力，”我們全球房地產產品與策略主管羅漢·布爾昌達尼（Rohan Bulchandani）表示，“需求是切實存在的，並且還在不斷增長。”
麥肯錫估計，到 2030 年，數據中心的資本需求將達到 6.7 萬億美元，這不僅僅是又壹輪基礎設施周期。它是數字經濟的支柱。
這種轉變在中東地區尤為明顯，目前該地區17個國家擁有283個數據中心。預計到2030年，這壹數字將翻壹番。
DLA 法律事務所專註於中東市場的合夥人埃哈蔔·埃爾·薩姆巴蒂博士指出：“與西方市場經常對既有設施進行改造不同，中東地區是從零開始建設，將可持續性理念貫穿始終。”沙特阿拉伯的公共投資基金已承諾投入 60 億美元，打造全球最大的生態系統之壹，目標是實現 1300 兆瓦的產能。這種從零開始的方式使得諸如液冷、現場太陽能發電以及人工智能驅動的能源優化等創新技術從壹開始就得以應用。
電力決定投資版圖
資本並非數據中心發展的制約因素，電力才是。在美國和歐洲，新的電網連接可能要等上十年之久，這重塑了投資策略。
羅漢解釋道：“重點正從資本想去的地方轉向能源供應充足的地方。”
這種轉變促使投資流向能源豐富且成本較低的市場，比如北歐、中東以及非洲部分地區。
電力也主導著成本基礎。對於超大規模和托管服務提供商而言，電力是最大的運營支出，這使得能源策略成為關鍵的差異化因素。
環境表現不再是壹項合規任務。它已成為贏得許可證、客戶和資金的關鍵因素。
主要的超大規模雲服務提供商在選擇合作夥伴時，不僅依據價格和可靠性，還看重其在可再生能源方面的承諾。許多司法管轄區的監管機構要求獲得綠色認證才能批準。不符合要求的資產將面臨更高的融資成本和受限的退出機會。
正如埃哈布所觀察到的：“中東地區數據中心的可持續性不僅僅是合規問題。它是壹條通向全球競爭力、贏得投資者信任以及實現長期生存能力的道路。”
該行業的迅速發展造成了基準評估方面的差距。與更為成熟的房地產領域不同，這裏沒有標準的收益率或績效指標指數。這加速了監測和分析工具的發展。
我們構建了壹個績效平臺，能夠整合不同地域、貨幣和語言的數據，為投資者提供投資組合層面的可見性和資產層面的洞察。受到關註的指標包括：
• 電力使用效率，最佳級別比率低於 1.3
• 電力的碳強度
• 用水效率，尤其是在較溫暖的地區
能源再利用和電網互動的靈活性
目前，大多數數據中心的投資都通過面向機構和高凈值個人的私人基金進行。代幣化可以擴大準入範圍，使較小的投資者能夠參與其中，同時保持專業管理的優勢。
這壹趨勢反映了整個行業向另類投資數字化以及為基礎設施資產創造新的流動性渠道的更廣泛轉變。
地緣政治與國內需求
數據主權規則正在推動對國內能力的需求。如今許多國家要求數據處理和存儲必須留在本國境內。
這在亞洲尤為明顯，在那裏龐大的人口、快速的采用以及語言的多樣性為本地的人工智能訓練和國內基礎設施建設提出了獨特的要求。
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盡管全球局勢充滿不確定性，但對該行業長期前景的看法仍保持樂觀。正如埃哈布所說：“世界上的每個地方都存在地緣政治風險，但這壹地區的未來依然光明。”數據中心在高效管理的情況下，EBITDA 利潤率始終在 43% 以上，通常會超過 50%。再加上它們對人工智能、數字化轉型和經濟發展的戰略重要性，
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