基礎設施公募REITs的投資價值

2021-04-26 10:49:00

基礎設施公募REITs是什麽？值得個人投資嗎？需要注意的幾個問題

基礎設施公募REITs的投資價值

文/新浪财經意見領袖專欄作家王甲同

2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），正式啓動基礎設施公募REITs試點工作，我們也稱2020年爲中國公募REITs的元年。此後，證監會、交易所、基金業協會等監管機構相繼發布一系列文件，支持和鼓勵公募REITs發展，并在不到一年的時間内搭建起公募REITs制度體系。可以說截至目前，資本市場已經做好了迎接公募REITs的準備。

基礎設施公募REITs制度設計中，就投資人範圍而言，不僅有銀行、信托、券商、基金等機構投資人，也有公衆投資人。按照證監會關于《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱《基礎設施基金指引》）的規定，發行的基礎設施公募REITs基金總規模中，扣除發行人需自持（或關聯方持有）不低于20%的比例外，剩餘部分向機構投資人發售不低于70%，向公衆投資人發售約30%。同時規定基金投資人不得少于1000人。由此看來，監管機構是希望個人投資者參與公募REITs投資，分享國家發展的紅利。那麽基礎設施公募REITs對于個人來講，值得投資嗎？

一、對于普通公衆而言，基礎設施公募REITs是什麽？

對于個人，要投資一個東西，首先要弄清楚投資的是什麽。就個人投資品種來講，公衆熟知的大類資産有銀行理财、基金、股票和房産。這四種資産，普通民衆都了解其特點和含義（公募基金也是因爲這一兩年業績表現突出，而被越來越多的公衆所了解，之前也不算公衆熟知）。基礎設施公募REITs屬于哪一類資産呢？

在《通知》《基礎設施基金指引》中對基礎設施公募REITs有明确的界定，由于對其定義表述的專業性，不容易被公衆理解，現在我們将其歸納總結後，轉化爲公衆能夠理解的定義爲：

基礎設施公募REITs是由基金公司公開發行基金産品募集投資者資金，投資基礎設施項目，基金管理人主動管理基礎設施項目，将獲取的項目租金、收費等穩定收益定期分配給投資人的一種公募基金。

結合制度對REITs的要求和規定，我們可以總結出基礎設施公募REITs的特點爲：

（一）公募REITs的形式是基金

也就說個人投資公募REITs的方式是購買基金公司發行的基金産品，REITs是一種公募基金。

（二）公募REITs基金投向資産類型爲基礎設施類項目

在公募REITs之前，個人買的基金，分爲債券型基金（主要投向債券）、股票型基金（主要投向股票）和混合型基金（投向債券+股票）。而公募REITs募集資金後的投向不是債券，也不是股票，而是投資基礎設施類項目。何爲基礎設施項目？就是我們生活中可以看見的高速公路、污水和垃圾處理廠、水電氣熱等民生項目。此外，基礎設施類項目不包括房地産項目，公募REITs基金不能募集資金去買商業地産。

（三）基金管理人主動管理項目

個人購買傳統基金的目的，是将資金交給專業的基金管理人去投資股票和債券，以獲取一定的收益。購買公募REITs基金，就是将資金交給專業的基金管理人去投資基礎設施項目，由基金管理人主動管理項目，以獲取收益。

（四）投資人收益主要來源是基礎設施項目産生的收入

基礎設施公募REITs投資的是交通運輸類、市政工程類項目。該類項目的特點是涉及民生，可以産生穩定的現金收入。例如，一條高速公路，基于收費權而收取高速費；供水、供電、供氣等公司基于向民衆提供水電氣而收取費用。基金管理人将獲取的基礎設施項目産生的收益，定期分配給投資人。

總結起來，個人投資公募REITs，其實就是買了一隻特殊類型的基金，這隻基金投資購買高速公路、水電氣熱等基礎設施類項目，并将項目獲得的收入分配給投資人。

二、基礎設施公募REITs值得個人投資嗎？

研究一個東西是否值得個人投資，我們應從如下兩個角度看待：一是它是否有價值；二是它适不适合個人投資。

（一）關于基礎設施公募REITs的價值分析

投資基礎設施公募REITs，穿透來看，就是投資基礎設施項目，這些項目有價值嗎？價值體現在哪些方面？

1．項目所在行業決定其可産生穩定收益

說到投資項目，首先要了解這個項目是個什麽項目，屬于什麽行業。基礎設施公募REITs投資的底層項目所屬行業是基礎設施類，從百度上我們可以查詢到基礎設施的定義“基礎設施（infrastructure），是指爲社會生産和居民生活提供公共服務的物質工程設施，是用于保證國家或地區社會經濟活動正常進行的公共服務系統。”從定義上我們就能看出，基礎設施具有公共屬性，是社會賴以生存發展的一般物質條件，是國民經濟各項事業發展的基礎。這個行業的項目，諸如軌道交通、水電氣熱等，都是與普通民衆的基本生活息息相關。簡單說，隻要有現代人生活的地方，就需要基礎設施。這個特性決定了基礎設施可以産生穩定的收益。它的收益有多穩定？就連2020年發生疫情期間，社會經濟活動基本上都停止的情況下，基礎設施類項目依然可以産生現金流入。

2．項目所處的區域是國内核心發展區域

既然基礎設施項目是社會經濟活動的基礎，那麽人越多的地方，對基礎設施的需求就越旺盛，産生的收益也就越好。一條北上廣深的高速公路，車流量一般會比一條西北部高速公路大很多；一個人口數量大于1000萬的城市垃圾焚燒廠，産生的收益一般會比小縣城多。所以雖然基礎設施類項目都具備産生穩定收益的特征，但不同區域的項目，差别比較大，投資時還是要看區域，看項目的具體情況。根據《通知》規定，基礎設施REITs試點項目聚焦在如下重點區域：京津冀、長三角、粵港澳大灣區、長江經濟帶、雄安新區、海南等重點區域。這些區域要麽是國内經濟繁榮、發展較快、人口聚集的核心都市圈，要麽是國家戰略層面确定的重點支持地區。這些區域都是機構投資者投資的白名單，也是全國最吸引人口聚集的地方。如果從全國範圍内選擇基礎設施項目，那麽上述區域将是最值得投資的地方。

3．項目有穩定的分紅

REITs屬于一種金融投資工具，在全球發達國家，像美國、英國、日本、澳大利亞、新加坡等國家都已發展較爲成熟。REITs一個重要特征就是有穩定的分紅。有這個特征的原因有兩個：一是投資的項目是不動産，每年可收取租金、收費等，産生穩定的收益；二是制度要求強制分紅，就是賺了錢要分給投資人，而不能留存下來再做其他投資。2010年以來，美國REITs産品分紅率穩定在4%附近，而亞太地區整體分紅率更高，以新加坡爲例，2010年以來新加坡REITs指數（S-REITs）平均分紅率5.8%。這裏的分紅率不是收益率，而是指投資人拿到的實實在在的現金。例如，投資100元的REITs，如果分紅率是5%，那麽年底就可以拿到5元錢的分紅。此次我國REIT制度設計中，也有強制分紅的要求，根據《基礎設施基金指引》的規定“基礎設施基金采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并後基金年度可供分配金額的90%。” 既然基礎設施類項目可能産生穩定的收益，制度上又有強制分紅的要求，那麽投資人每年也會取得穩定的分紅收益。

4．項目未來有增值的空間

作爲REITs投資人，不僅能獲得分紅收益，還能享受到底層資産增值的收益。基礎設施類項目的增值主要體現在如下幾個方面：

（1）項目産生的收入有一定的成長性。例如，一條高速公路，因爲所在區域經濟的發展，車流量增加，收取高速費也會增加，導緻整個項目的收益增加。

（2）項目經營管理改善，支出成本減少。由于曆史原因，很多基礎設施類項目并非市場化運營，導緻經營成本支出大，擠壓經營利潤。例如，根據E20研究院統計，截至2018年底，我國市政污水處理市場化率約爲43%，超過半數的污水處理項目是非市場化的項目，缺乏專業技術水平，管理和運營效率存在劣勢。如果将其按照REITs标準進行市場化管理，運營成本會降低，盈利質量和水平都會提高，這就會增加REITs投資的收益。

（3）市場發展迅速帶來項目增值。例如，随着電商和快遞行業的快速發展，目前對物流倉儲的需求與日俱增，物流倉庫的租金增長較快，項目增值較大。特别是人口基數和流入都比較大的一二線城市，倉儲物流項目更是增值較快。

總結起來，公募REITs項目是國内核心區域的基礎設施類項目，可以産生穩定的收益，同時又有增值空間，屬于有投資價值的優質資産。

（二）适不适合個人投資

有些資産有價值，但并不代表它适合普通公衆投資。例如，古董文物有價值，但因需要極強的專業性而不适合普通老百姓投資；企業債券有價值，但因規模動辄幾億，也不适合普通公衆投資。基礎設施公募REITs是否适合個人投資？從各國發展REITs的曆程來看，推出REITs的初衷之一是想讓普通公衆參與到不動産領域投資，分享不動産增值的紅利。美國、日本、新加坡等國家的經驗也表明RETIs是受普通公衆喜愛的投資品種。REITs适合個人投資的原因有：

1．普通民衆看的懂

資本市場有句話“賺自己認知範圍内的錢”。對于普通民衆，如果不具備一定的專業知識和經驗，不了解股票的投資邏輯，很難在股市上賺錢，就是因爲股票超出了很多人的認知範圍。對于基礎設施REITs項目，因爲本身就涉及民生，普通大衆也能看得懂。例如，如果将北京的一條機場收費高速公路拿來進行REITs，相信北京居民、出差和旅遊到過北京的民衆，都能對該高速公路進行項目盡調，也能根據堵車程度、路況信息等來判斷這條路的經營情況。基礎設施REITs投資的項目，基本上都是普通大衆看的懂的項目。

2．投資收益可以抵禦通貨膨脹

爲了不讓手中持有的财富貶值，民衆選擇進行投資，其中一個重要的訴求就是跑赢通貨膨脹。基礎設施類項目，其收入來源是穩定的，但并非是一成不變。例如，物流倉儲行業，即使行業發展不迅速，在供需平衡的情況下，物流倉庫的租金也會定期調整，原因就是基于通貨膨脹的存在，業主将通脹成本轉移給了租戶。REITs項目，有将上升的運營成本轉嫁給下遊的能力，使其收入能夠跟得上通貨膨脹時期的價格上漲，盡管會有些滞後。作爲REITs的投資人，自然也就會獲得經過通貨膨脹調整後的分紅收入，從而可以抵禦通貨膨脹。

3．穩定的現金流可以“扛周期”

國内大類投資品種中，房産之所以受到老百姓的喜愛，除了看的懂外，其中一個重要的原因是房産可以産生租金，如果業主不自住，可以在持有期間将房屋租出去獲得租金。如果一類資産可以在持有期間産生穩定的現金流，那麽這個資産就有一個特性，即可以“扛周期”。也就是說，即使資産因爲經濟周期的變化存在價格波動，在經濟形勢不好，價格低迷時，投資人可以長期堅持持有，因爲資産在低谷時還有現金流收入。很顯然，基礎實施公募REITs項目可以産生穩定的現金流，在強制分紅的安排下，投資人可以拿到不錯的分紅收入，因此即使其價格存在波動，個人投資者也有底氣長期持有，實現“扛周期”。

4．監管要求嚴格

比較國内市場中存在的金融産品，我們發現監管機構對公募基金的要求最嚴格。主要體現在：事前有審批備案，現金收支有監管，投資投向有要求，信息披露要及時等等。此次基礎設施公募REITs的載體選擇上确定爲“公募基金”，也是對投資人的一種保護。對比基礎設施公募REITs運營期間的信息披露要求，我們發現其嚴格程度不亞于上市公司，甚至有些方面比上市公司更嚴格，例如，要求每年對項目進行一次重新估值。此外，在項目申報時，要先入發改委的項目庫，經過地方發改委審核後，報送國家發改委，後續還要經過證監會、交易所、基金業協會等機構的審核與備案。層層的監管審查，已經排除了建設不合規、審批手續不齊全的項目，在合法合規、穩定運營等方面把好了項目入口關。

三、投資基礎設施公募REITs需要注意的幾個問題

個人在選擇投資基礎設施公募REITs過程中，也要注意如下幾個問題：

（一）REITs适合于風險偏好适中的投資群體

基礎設施公募REITs最大的特點是有穩定的分紅，風險适中。投資者每年可以獲得一定的分紅，同時還可以分享項目增值收益。因此，其适合的投資群體爲：既不滿足銀行理财的收益水平，想要獲得高些收益，又不想承擔像股票一樣的波動性和高風險的投資群體。該類投資者介于低收益的風險厭惡型和高收益的風險偏好型投資者之間。

（二）REITs不是保本型金融産品

雖然基礎設施公募REITs的項目處于核心區域，運營穩定，可以産生穩定的現金流，是比較優質的資産，但這不代表REITs産品是保本型的金融産品，不像定期存款一樣，有銀行來兜底，在約定的期限保證歸還本金和利息。基礎設施公募REITs基金在發行後，價格還是有波動的，且沒有剛性的本息兌付安排，投資風險需要由投資者自行承擔。

（三）基礎設施公募REITs是封閉式基金

根據RETIs制度文件，基金公司發行的基礎設施公募REITs基金類型上屬于封閉式基金，投資人購買後，不能像開放式基金那樣，随時進行申購和贖回。投資人想要退出，要在二級市場進行交易，就像股票一樣買賣。爲了提高REITs的流動性，監管機構安排了做市商制度，同時還設置了競價、大宗交易等安排，以滿足投資人交易的需要。

綜上，我們可以看出，基礎設施公募RETIs的推出，爲提升居民的财産性收入提供了一種大類資産，爲普通民衆進行除銀行理财、股票、房産外的資産配置提供了渠道，讓公衆分享基礎設施建設和發展的紅利，體現了金融的普惠性。

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