全國首家投入運營的住房租賃“人行版REITs”專案在濟南啟動

2022-03-18 08:00:00

近日，全國首家投入運營的住房租賃“人行版REITs“項目——“濟南泉世界公寓”項目在濟南正式啟動，標誌著山東省在落實金融支持政策、加快發展保障性租賃住房方面，邁出堅實步伐。

濟南泉世界公寓是由建信住房服務公司山東公司利用社會資本改建閒置房產的保障性租賃住房專案，於2020年12月在北京金融產權交易所掛牌。專案位於濟南高新片區和新東站片區交匯處，交通便利，周邊教育、醫療、娛樂設施配備齊全。專案體量共86間，其中長租部分計畫48間（占比56%），短租部分計畫38間（占比44%），預計穩定後出租率將達到95%。
作為人口淨流入大城市，濟南是山東省保障性租賃住房建設的重點之一。去年11月，山東省正式印發的《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》，多措並舉加快推進保障性租賃住房建設，在土地、財稅、金融等方面細化各項支持政策。
山東省住房和城鄉建設廳住房保障處副處長楊煥理介紹，根據《實施意見》，我省明確要鼓勵銀行業金融機構創新金融產品，優化信貸流程，提高審核效率，加大信貸支援力度，積極推動保障性租賃住房基礎設施不動產投資信託基金（REITs）試點。為此，山東省住房城鄉建設廳積極與人民銀行、銀監局，建設銀行、招商銀行、工商銀行、國開行等多家金融機構和企業進行對接，召開座談會，積極探索住房租賃專案建設的金融支持政策，明確了政府“搭台”、銀行服務、企業“唱戲”，共同打造新市民、青年人滿意住房專案的新模式。
基礎設施REITs能夠廣泛籌集社會資本金，降低金融債務風險，推動基礎設施投融資市場化、規範化健康發展。“建信住房服務公司山東公司通過reits模式發展‘住房租賃+’特色業態，能有效地盤活存量資產，拓寬社會資本投資管道，為住房租賃企業拓寬融資管道、推動可持續發展，發揮示範引領作用。”楊煥理表示。

拓展閱讀

“人行版REITs“全稱北金所住房租賃企業股權交易，是北金所在人民銀行指導下，參照國際主流 REITs 模式推出的金融創新專案，是指以公司形式設立，由出資人出資並持有相應股權，以租賃類房地產為投資對象，以專業化、機構化形式從事房地產租賃業務，並將運營取得的收益分配至投資人的法人組織。
依據北金所2020年1月7日發佈的《北京金融資產交易所住房租賃企業股權交易服務指引（試行）》、《北京金融資產交易所住房租賃企業股權交易服務資訊披露規程（試行）》、《北京金融資產交易所住房租賃企業股權交易服務資訊記載規程（試行）》、《北京金融資產交易所住房租賃企業股權交易服務轉讓交易規程（試行）》等四項住房租賃企業股權交易服務配套制度，人行版REITs的主要產品特徵如下：
1、 公司制架構
產品採用公司制架構，項目公司作為REITs主體，公司股權作為REITs份額掛牌交易。公司制架構是美國市場的主流架構，具有比較成熟的海外運行實踐，交易結構也比較清晰。
2、 權益型產品產品
不涉及結構化分層，公司股權即為REITs份額。因產品為股權型產品，也無需評級。
下圖顯示了一個典型的人行版REITs產品的交易結構。

3、 資產類型限於住房租賃類資產
底層物業資產類型目前僅限於住房租賃類資產，未來可拓寬至更多類型長租類不動產，包括租賃用地、租賃住房、商業物業、基礎設施等。
4、 項目公司可負債經營
項目公司可通過發行債券、銀行貸款、信託貸款等方式進行融資，但資產負債率不得超過80%。
5、 收入來源限制
專案公司收入80%以上須來自於租賃類房地產專案持續運營的租金收入。
6、 掛牌場所
產品掛牌、交易及資訊披露場所為北金所。
7、 強制分紅規定
專案公司強制分紅，公司取得的全部收益90%以上須定期向股東分配。
與此前推出的交易所公募REITs相比，人行版REITs在組織形式、交易場所、基礎資產類型等各方面都均有一定區別。總體來說，人行版REITs在基礎資產、發行流程等方面的要求均更為寬鬆、簡便。