房託基金是一項集體投資計劃，通過集中投資於可產生收入的物業組合，如：購物中心、寫字樓、酒店和服務公寓，為投資者提供定期收入來源

        近年，房地產投資信託基金 (房託基金(REITs)) 在全球各地廣受歡迎，其總市值有顯著增長，並在全球超過40個司法管轄區得到廣泛應用。香港作為亞洲國際金融中心，於2003年頒布《房地產投資信託基金守則》(REIT Code)，開始發展房託基金市場，並於次年成立首個信託基金。

        截至2020年10月底，共有11個房託基金於香港上市並進行交易，總市值約2,320億港元。香港是較早推出房託基金制度的市場之一，憑藉其歷史悠久且廣受認可的法律制度、簡單低稅收政策、充滿活力的多元市場，以及大量金融和專業服務人才，香港捉緊了振興房託基金市場的機會。

        香港政府大力推動房託基金市場的發展，承諾為符合條件的房託基金提供補貼，金額相當於支付予本地專業上市服務費用的70%，而每個房託基金的補貼上限為800萬港元。香港政府於2021-2022年度的財政預算案宣布此計劃，而政府於2020年施政報告中也強調香港要大力推廣房託基金，這些措施及政策為市場帶來正面的發展。

        香港金融發展局主席李律仁資深大律師表示：“ 香港的房託基金市場仍存在未開發的潛力。我們認為，房託基金是金融服務業的原生部分。通過提供多元化的房託基金相關資產選擇，這無疑是增加了香港房托市場的獨特優勢，吸引了大量不同風險承擔能力及投資取向的廣泛投資者。 ”

圖為香港金融發展局主席李律仁資深大律師

        房託基金是一項集體投資計劃，通過集中投資於可產生收入的物業組合，如：購物中心、寫字樓、酒店和服務公寓，為投資者提供定期收入來源。香港金融發展局行政總監區景麟博士指出：“ 截至2021年10月末，香港的房託基金必須將至少90%的稅後淨收入以股息形式支付給股東，股息收益率最高為9.40%。這對市場的吸引力很大。 ”

圖為香港金融發展局行政總監區景麟博士

        房託基金主要由證券及期貨事務監察委員會（證監會）監管，而房託基金在香港聯合交易所(HXEX)上市前，也必須獲得證監會的授權。得到證監會認受的房託基金受《房地產投資信託基金守則》和香港交易所發布的相關上市規則約束。在香港證券市場上市的房託基金必須首先符合《房地產投資信託基金守則》的規定才能獲得證監會的授權。

        美國溫斯頓律師事務所香港辦公室合夥人鄭傑雄律師指出，香港證監會的基本要求包括：

•該計劃至少有75%的總資產值(GAV)均必須投資在能產生定期租金收入的房地產項目，除非能滿足某些特殊條件，否則禁止投資空置土地。

•該計劃必須將經審計的年度稅後淨收入的90%或以上作為股息分配給單位持有人。

•該計劃須在證監會接受的時間範圍內在港交所上市。

•如果該計劃有指定類型的房地產類別項目，則該計劃當中至少有70%的非現金資產需投資於這類房地產項目上。

•在符合條件的情況下，該計劃可通過特設信託機構(SPV)持有房地產。

        2004年，香港房屋委員會出售了旗下180個零售及停車場設施，成立首個在香港上市的領展房地產投資信託基金（領展房託基金）。當時，這是香港規模最大的私有化交易，也是全球規模最大的單一房託基金的首次公開發行。

        香港金融發展局於2013年的研究報告指出，這些年來政府和監管機構一直致力為房託基金市場推出改革措施。 2016年，香港金融發展局對領展房託基金於香港發行綠色債券一事表示歡迎，時任主席史美倫說：“ 我們很高興看到領展在香港發行綠色債券，令人鼓舞。這是首只由香港企業發行的綠色債券，也是亞洲首只由房地產公司發行的綠色債券。 ” 2019年，領展成為全球首家發行綠色可轉換債券的房地產公司。 2020年11月，財政司司長陳茂波表示，政府決心擴大香港房託基金市場，拓寬投資者選擇，並增加市場的多元化和流動性。他說：“加強發展我們的房託基金市場，能有效提升香港作為資產和財富管理中心的地位。 ”

圖為香港金融發展局前主席、香港交易及結算所有限公司主席史美倫女士

        截至2021年10月，香港房託基金的總市值達到2,320億港元，為2005年的四倍。在2008年10月至2021年10月期間，恆生房地產股息累計指數的升幅為750%左右，而同期的恆生指數股息累計指數則上升了185%。

        經過2020年12月4日的公眾諮詢，香港證監會公佈對《房地產投資信託基金守則》的修改，允許房託基金：(1)有條件地投資少數權益物業；（2）投資物業發展項目可超過投資資產價值的10%（需單位持有人批准）；（3）將房託基金的借款限額從資產總值的45%提高到50%。盛德律師事務所香港辦事處表示：“《房地產投資信託基金守則》的修訂將提高香港房託基金投資的靈活性。 ”

        金發局主席李律仁資深大律師在最近公佈的一份主題為《振興香港房地產投資信託基金市場—提升流動性》的報告中表示：“ 作為一種投資工具，房託基金備受推崇，這與環球經濟前景不明朗和全球持續的低利率環境息息相關。鑑於其獨特的風險和回報特徵，房託基金將獲得更多投資者的青睞。 ”

圖為香港金融發展局研究報告

《振興香港房地產投資信託基金市場—提升流動性》封面

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        他補充道，“ 與此同時，隨著科技改變生活及工作方式，房地產的定義亦應有所更新。香港早在2003年已經建立了相關市場，在區內可謂是房託基金這一領域的先行者之一，應當順應新的發展趨勢，重新思考及定位本地房託基金市場的發展，尋求進一步提升香港為相關行業提供融資的能力。 ”