證監會啓動不動産私募投資基金試點 支持不動産市場平穩健康發展
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爲進一步發揮私募基金多元化資産配置、專業投資運作優勢，滿足不動産領域合理融資需求，近日，證監會啓動了不動産私募投資基金試點工作。此次試點工作是證監會落實黨中央和國務院有關“促進房地産業良性循環和健康發展”决策部署，健全資本市場功能，促進房地産市場盤活存量，支持私募基金行業發揮服務實體經濟功能的重要舉措。
不動産私募投資基金在境外成熟市場已發展成爲一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續設立投向商業地産、基礎設施的私募基金幷在基金業協會備案，不斷探索積累不動産投資運作經驗。如爲貫徹國務院關于堅持租購幷舉、加快發展長租房市場的工作部署，證監會支持建設銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業協會完成備案。
由于不動産私募投資基金的投資範圍、投資方式、資産收益特徵等與傳統股權投資存在較大差异，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動産私募投資基金”類別，幷采取差异化的監管政策。此次試點工作按照試點先行、穩妥推進的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動産私募投資基金，進行不動産投資試點。參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得爲房地産開發企業及其關聯方，具有不動産投資管理經驗和不動産投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行爲等。不動産私募投資基金的投資範圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。
考慮到不動産私募投資基金的規模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金産品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者爲主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動産私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動産私募投資基金。
爲適應不動産私募投資基金投資策略，不動産私募投資基金按照試點要求爲被投企業提供借款或者擔保的，在涉及《關于加强私募投資基金監管的若干規定》第八條關于股債比的限制方面進行差异化安排，但不動産私募投資基金須持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，可實現資産控制和隔離。試點備案産品及其底層資産應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。同時，爲促進不動産私募投資基金試點工作穩妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠杆、禁止行爲、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規範要求。
證監會將指導基金業協會發布具體工作指引，細化工作要求。符合試點要求的私募股權投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業務活動前，向基金業協會報送相關材料，開展不動産私募投資基金試點，幷依照規定進行産品備案。同時，不參與試點的私募股權投資基金管理人，可按照協會有關自律規則，繼續開展保障性住房、商業地産、基礎設施等股權投資業務。
下一步，證監會將根據試點工作實踐情况及時總結評估，完善試點政策和規則，支持私募基金不斷豐富産品類型，發揮服務實體經濟的功能作用。
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